似乎一時之間，整個房地產(chǎn)行業(yè)陷入困境，但是房地產(chǎn)的支柱地位一直沒有被動搖。

為了避免經(jīng)濟波動和金融系統(tǒng)坍塌，在樓市經(jīng)歷短暫的寒冬之后，各地的救市政策紛紛開始上演，樓市利好扎堆來襲，回暖信號強烈，2022年房地產(chǎn)市場會出現(xiàn)報復性購房潮嗎？從以下5點來分析：

02

第一，鄭州取消認房又認貸

目前絕大多數(shù)城市執(zhí)行的政策是認房又認貸，就是如果名下有未還清的房貸或者登記有房屋，再次買房就算二套。

也就是說，即使你在縣城有房，以后再買房時也算二套房，二套房的首付比例、房貸利率和契稅稅率都遠高于首套房，限貸政策抑制了很大一部分購房需求，為樓市降溫起到了推波助瀾的作用。

3月1日，鄭州市人民政府辦公廳發(fā)布《關于促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》，其中明確提及對擁有一套住房并已結(jié)清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業(yè)金融機構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。

新政策實施之前，鄭州執(zhí)行認房又認貸的政策，只要有房或有貸，在買房時首付比例按60%執(zhí)行，現(xiàn)在只要還清貸款，再買房還可以按照30%的首付執(zhí)行，無疑會激活很大一部分改善型購房需求。鄭州成為首個取消“認房又認貸”的大城市，這對于全國樓市具有風向標的意義，預計其他城市跟進的可能性很大。

放松限貸政策后，改善型購房者的買房意愿提升，有利于樓市消費有序恢復，但是在政府“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”的政策導向下，樓市消費不可能出現(xiàn)報復性反彈。

第二，房貸利率普遍下調(diào)

除了房價之外，房貸也是制約年輕人購房的重要因素，在個人住房貸款額度緊張時，受市場供需關系影響，房貸審批難、房貸利率高，將會抑制一部分合理需求；

反之，在樓市交易冷淡，個人住房貸款額度寬松時，商業(yè)銀行為了搶客，將會給出各自的優(yōu)惠政策，最常見的就是下調(diào)房貸利率，放松審核門檻。

進入2022年之后，個人住房貸款方面的利好正在一一兌現(xiàn)，根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，2月其檢測的103個城市中，87城房貸主流利率環(huán)比下調(diào)，較上月增加28個，無利率提高的城市。

103個重點城市主流首套房貸利率為5.47%，二套利率為5.75%，均較上月回落9個基點；2月平均放款周期為38天，較上月縮短12天。

房貸政策松綁，一方面與政策頻吹暖風有關，銀行順勢刺激交易回暖；另一方面，與銀行一貫的放款節(jié)奏有關，每年第一季度額度相對寬松。

房貸政策雖是調(diào)控樓市的利器，但由于其具有很大不確定性，利率調(diào)整也相對靈活，換言之，只要樓市有無序反彈跡象，貸款政策可以隨時收緊，所以，房貸利率普遍下調(diào)后，樓市也很難出現(xiàn)報復性購房潮。

第三，最低首付比例降低

中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至3月1日，全國在2022年已經(jīng)累計有16個城市發(fā)布了不同內(nèi)容的降低首付政策。

其中，菏澤、重慶、贛州、佛山、駐馬店、蚌埠、溫州等城市調(diào)整了商業(yè)貸款首付比例，覆蓋的人群范圍更廣；北海、自貢、晉中、南寧、福州等城市降低了公積金貸款首付比例，當然只適用于公積金貸款的消費者。

目前，下調(diào)首付比例的城市范圍還在不斷擴大。

首付降至兩成后，降低了買房門檻，會激活大批潛在購房需求，一些首付資金不足的家庭，或?qū)⒔铏C入市。

但降低首付比例，只是把買房壓力轉(zhuǎn)移到還房貸的壓力罷了，由于貸款額度增加，每月償還本息隨之增多，部分收入水平低的人，依然無法負擔養(yǎng)房的成本，所以降低首付對提振樓市消費的作用有限，雖然可以加快房地產(chǎn)交易市場回溫，但不會出現(xiàn)報復性購房潮。

第四，發(fā)放購房補貼

從2021年底開始，各個城市陸續(xù)出臺購房補貼政策，補貼方式主要有契稅補貼、現(xiàn)金補貼、房票獎勵。

比如重慶渝北區(qū)的購房補貼政策，凡是在2022年3月1日至5月31日期間，在重慶渝北區(qū)網(wǎng)簽購買新建商品住房，補貼為所購房屋合同金額的1%，非住宅商品房補貼所購房屋合同金額的2%。

值得一提的是，二手房交易不參與此活動。

發(fā)放購房補貼的城市都有一個共同特點，當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展?jié)摿Σ睿丝谔幱诹魇顟B(tài)，又缺乏堅實的產(chǎn)業(yè)基礎支撐現(xiàn)在的高房價，為了防止房價短期過快下跌，政府出面設法提振樓市消費，這些城市的樓市缺乏持續(xù)增長的動力，即使大面積發(fā)放購房補貼，也只能刺激當?shù)貏傂孕枨蟊M早入市，投資需求被壓制，樓市很難出現(xiàn)報復性購房潮。

第五，二手房市場回溫

根據(jù)貝殼研究院顯示，2月，其監(jiān)測的50座城市二手房交易量價回升，其中，二手房成交量環(huán)比增長約4%，二手房價格環(huán)比止跌轉(zhuǎn)穩(wěn)。

房產(chǎn)流通性增強，金融屬性被強化，會刺激投資需求入市，進而導致房價反彈嗎？

實際上，二手市場僅僅是在過度遇冷基礎上的適度回溫，受新房降價、購房補貼政策擠壓等多方面因素的影響，二手房交易市場仍處于劣勢地位；房地產(chǎn)稅開征也迫在眉睫，未來房產(chǎn)持有成本大大增加，無疑會降低投資客持有房產(chǎn)的意愿；

國家正在通過大力發(fā)展保障性租賃住房，租售同權(quán)等方式淡化剛需必須買房的觀念；房地產(chǎn)20多年的高速發(fā)展，也透支了大量的住房需求。

當城鎮(zhèn)化發(fā)展到70%的時候，房地產(chǎn)交易市場將面臨萎縮，結(jié)合生活實際來看，房地產(chǎn)行業(yè)的好光景沒有幾年了，現(xiàn)在投資房產(chǎn)無疑是火中取栗。

所以，理智的投資客不會盲目入市，房地產(chǎn)市場也很難再現(xiàn)過去的報復性購房潮。