站在2022年開端回顧2021年樓市，整體發(fā)展態(tài)勢(shì)離不開“降溫”二字。

根據(jù)房價(jià)行情網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，2021年，全國有163個(gè)城市的房價(jià)出現(xiàn)下跌，百強(qiáng)城市的按揭購房成本也降至55.6萬元，相比較2020年減少了3.5萬元。

更值得一提的是，2021年10月份，全國70個(gè)大中城市，有52個(gè)城市的新房價(jià)格出現(xiàn)下跌，64個(gè)城市的二手房價(jià)格出現(xiàn)下跌，其中，新房價(jià)格指數(shù)跌幅更是創(chuàng)2015年以來的新低。

隨后的11月份、12月份樓市仍延續(xù)“降溫”模式，且降溫明顯。

在這樣的樓市背景下，有網(wǎng)友表示，2022年，房產(chǎn)或迎“貶值潮”，事實(shí)真的如此嗎？小編認(rèn)為，確實(shí)有可能！

為什么呢？我們先來看一下3組影響房產(chǎn)價(jià)格的數(shù)據(jù)變化。

首先是住房總量供大于求，樓市庫存規(guī)模再創(chuàng)新高。

一方面，根據(jù)央行的數(shù)據(jù)顯示，截止到2019年，我國城鎮(zhèn)房產(chǎn)保有量達(dá)到了96%，戶均1.5套，其中，還有超過40%的家庭擁有兩套及以上住房。

另一方面，根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)顯示，截止到2021年11月份，全國100個(gè)城市的新建商品庫存總量達(dá)到了52110萬平方米，創(chuàng)2016年8月份以來的最高值，創(chuàng)下近5年新高。

其次是土地市場(chǎng)遇冷， 基本上為未來2~3年的房價(jià)下行埋下了伏筆。

根據(jù)中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，2021年全年，全國300城成交各類用地20.2億平方米，同比下降17.1%，土地出讓金總額為56199億元，同比下降9%。

其中，住宅用地成交面積以及土地出讓金分別下降25.15%和7.35%，成功出讓8.77億平方米，收金48412.08億元。

最后是城市化趨緩，人口結(jié)構(gòu)逆轉(zhuǎn)，購房需求難以支撐高房價(jià)。

根據(jù)第七次人口普查的數(shù)據(jù)顯示，截止到2020年，我國的城市化率已經(jīng)達(dá)到了63.89%，與發(fā)達(dá)國家的差距進(jìn)一步縮小，這也意味著未來5~10年的城市化進(jìn)程將進(jìn)入平緩期，更進(jìn)一步說，未來5~10年，農(nóng)村人口涌入城市的規(guī)模將大幅減少。

除此之外，再疊加近年來我國新生兒出生總量的逐年減少以及人口老齡化的持續(xù)加劇，整體購房需求的減少或?qū)㈦y以避免。

綜上所述，在住房總量供大于求、樓市庫存規(guī)模再創(chuàng)新高、土地市場(chǎng)遇冷以及城市化趨緩、人口結(jié)構(gòu)逆轉(zhuǎn)的背景下，2022年，房產(chǎn)或迎“貶值潮”自然是大概率事件。

但需要注意的是，像北京、上海、深圳等這樣的一線城市或者經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的新一線城市，2022年，房產(chǎn)或迎“貶值潮”的概率是比較小的，畢竟，在這些城市中，人口仍然持續(xù)流入，有了人口的支撐，房價(jià)下行恐怕是比較困難的。

事實(shí)上，2022年，房產(chǎn)的“貶值潮”已經(jīng)初見端倪。

咱們說一個(gè)近期發(fā)生的案例，在合肥某樓盤，開發(fā)商為了盡快去化，決定將原本均價(jià)2.4萬/平的商品房降至1.2萬/平出售，相當(dāng)于原本總價(jià)300萬的房子，降到了150萬出售，這樣的降價(jià)幅度，估計(jì)大多數(shù)人都沒有見過，甚至連想都不敢想，但這一幕，卻真真實(shí)實(shí)的發(fā)生了。

不過，隨即引來了老業(yè)主的不滿，約50個(gè)老業(yè)主集體鬧到了售樓處，要求開發(fā)商給予補(bǔ)償。

開發(fā)商經(jīng)過協(xié)商以后，公布了一個(gè)“補(bǔ)償方案”。大概意思是，以10年為一個(gè)周期，如果到期后，房價(jià)跌了，開發(fā)商將會(huì)把差額補(bǔ)給老業(yè)主。

比如老業(yè)主A花300萬買的房子，10年后降至200萬元，那么中間的差額100萬元，開發(fā)商會(huì)補(bǔ)償給老業(yè)主A。但開發(fā)商公布的“補(bǔ)償方案”中還有一條，如果10年后，房價(jià)漲了，老業(yè)主需要把增值部分返還給開發(fā)商。

比如老業(yè)主B花300萬買的房子，10年后漲到了350萬，那么增值的50萬，老業(yè)主B需要返還給開發(fā)商。

按理說，這個(gè)方案是完全符合老業(yè)主訴求的，畢竟，老業(yè)主的不滿是因?yàn)榉孔咏祪r(jià)，開發(fā)商的“補(bǔ)償方案”恰好又可以滿足老業(yè)主們對(duì)于房產(chǎn)保值的要求。

但是，這個(gè)方案卻遭到了所有老業(yè)主的反對(duì)。

其實(shí)，這個(gè)案例恰好反映了當(dāng)下樓市的現(xiàn)狀，當(dāng)房子漲價(jià)的時(shí)候，幾乎沒有人反對(duì)，更不會(huì)有人去售樓處維權(quán)，但如果房子降價(jià)了，必定會(huì)促使老業(yè)主維權(quán)，阻礙開發(fā)商降價(jià)，這樣一來，很多開發(fā)商擔(dān)心老業(yè)主維權(quán)，一般都不會(huì)輕易降價(jià)。

在小編看來，這是不正確的，也不符合經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)律，商品房畢竟是商品，價(jià)格有漲有跌都屬于正?，F(xiàn)象，只要在合理范圍內(nèi)，并非惡意降價(jià)、擾亂市場(chǎng)，作為購房者，我們都應(yīng)該理性看待才可以，也只有這樣，樓市才會(huì)趨于正?；⒑侠砘?、常態(tài)化。

對(duì)此，你怎么看？

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