時(shí)值315消費(fèi)者權(quán)益日，樓盤(pán)網(wǎng)&去房網(wǎng)&廣西樓市特別策劃樓市315「暖心行動(dòng)」，走進(jìn)購(gòu)房者關(guān)注的樓盤(pán)，全方位多角度探盤(pán)，一線視角帶你買(mǎi)房避陷阱，為廣大購(gòu)房者買(mǎi)房置業(yè)保駕護(hù)航！

樓市315「暖心行動(dòng)」之建發(fā)五象和悅測(cè)評(píng)篇

五象南，一直以來(lái)都是南寧置業(yè)熱門(mén)板塊，也被業(yè)內(nèi)視為剛需上車(chē)五象的優(yōu)選板塊。

從位置上來(lái)說(shuō)，五象南位于南寧“整體向東，重點(diǎn)向南”的發(fā)展方向上，未來(lái)發(fā)展可期。更重要的是五象南緊鄰五象湖核芯板塊，兩個(gè)板塊之間路網(wǎng)發(fā)達(dá)，來(lái)往便利，非常有利于五象南承接五象湖的外溢資源。

而從房?jī)r(jià)上來(lái)看，五象南當(dāng)前整體價(jià)格在8500-14000元/㎡，8字頭就能上車(chē)五象，親民的價(jià)格對(duì)于剛需客十分友好。

據(jù)悉，本月中下旬五象南將有1個(gè)純新盤(pán)計(jì)劃入市，這個(gè)項(xiàng)目就是建發(fā)當(dāng)前在南寧2個(gè)待售項(xiàng)目之一——建發(fā)五象和悅，項(xiàng)目預(yù)計(jì)首推1/2#樓聯(lián)排別墅、11#樓高層產(chǎn)品。

建發(fā)房產(chǎn)雖然入邕僅4年，但是先后在南寧匠造了建發(fā)璽院、建發(fā)央璽、建發(fā)五象印月、建發(fā)央著等多個(gè)品質(zhì)項(xiàng)目，還用精心打造的一個(gè)個(gè)項(xiàng)目園林驚艷了無(wú)數(shù)南寧人，迅速在南寧積累起了口碑。

建發(fā)五象和悅項(xiàng)目是建發(fā)首入五象南之作，加上項(xiàng)目此前一直號(hào)稱(chēng)要做南寧首個(gè)軟硬裝交付的社區(qū)，吊足了大家的胃口，說(shuō)實(shí)話，小編個(gè)人還是挺期待的。

然而，項(xiàng)目從去年3月拿地，至今打磨了近1年，中間也有好幾次說(shuō)要開(kāi)盤(pán)卻放了鴿子，究竟為何遲遲不入市？項(xiàng)目這次又是否真的能開(kāi)盤(pán)？項(xiàng)目究竟值不值得入手？小編帶著這些疑惑到項(xiàng)目實(shí)探了一番！

Part 1

最高地價(jià)，騎虎難下

建發(fā)五象和悅久久不入市，與項(xiàng)目高地價(jià)有很大關(guān)系。

去年3月，樓市還是一片大好，五象南板塊更是火熱，首進(jìn)五象南的建發(fā)以9400元/㎡的高價(jià)拿下了項(xiàng)目地塊，刷新了板塊地價(jià)天花板價(jià)格，準(zhǔn)備大顯身手。

一分錢(qián)一分貨，項(xiàng)目地段值不值得這個(gè)價(jià)格呢？

（建發(fā)五象和悅區(qū)位圖）

建發(fā)五象和悅處于五象南偏北的位置，距離五象湖核心板塊并不遠(yuǎn)，而且項(xiàng)目周邊路網(wǎng)發(fā)達(dá)，實(shí)地踩盤(pán)中看到路網(wǎng)已經(jīng)基本完善，駕車(chē)出行方便，到萬(wàn)象匯、總部基地等地還是很便捷的。此外，地鐵3號(hào)線南延線（規(guī)劃）未來(lái)也可能會(huì)在項(xiàng)目周邊設(shè)有地鐵口，交通將更為便利。

（項(xiàng)目北面華威路路況實(shí)拍）

（華威路與海德路十字路口路況實(shí)拍）

商業(yè)上，萬(wàn)科星都薈商業(yè)在建，而鄰里中心、榮和商業(yè)地塊還在規(guī)劃中，目前項(xiàng)目周邊主要依靠社區(qū)底商。

環(huán)境上，五象南板塊缺少大型景觀，但建發(fā)五象和悅周邊規(guī)劃有一塊公園綠地，位置比較近，未來(lái)可以到公園散心鍛煉，有助身心健康。

教育上，目前周邊已有平樂(lè)小學(xué)開(kāi)學(xué)招生，周邊還有金良路小學(xué)在建，華威路中學(xué)規(guī)劃中。

（項(xiàng)目北面的平樂(lè)小學(xué)已經(jīng)開(kāi)學(xué)招生）

單從配套資源來(lái)看，建發(fā)五象和悅周邊沒(méi)有特別能打的配套，只能說(shuō)各項(xiàng)配套規(guī)劃比較齊全，而且由于板塊開(kāi)發(fā)較晚，當(dāng)前人口入駐也比較少，因此其它配套兌現(xiàn)還不夠成熟。

不過(guò)，項(xiàng)目預(yù)計(jì)2023年底交付，板塊當(dāng)前交付的項(xiàng)目也比較少，相信隨著板塊人口流入，各配套屆時(shí)也會(huì)相應(yīng)完善。

而橫向?qū)Ρ戎苓叺膸讉€(gè)項(xiàng)目，建發(fā)五象和悅9400元/㎡的地價(jià)也是偏高的：

建發(fā)五象和悅周邊有金科瓊?cè)A未來(lái)（待售）、綠地朗峯、榮和五象院子3個(gè)項(xiàng)目，它們和建發(fā)五象和悅所能享受到的配套資源都差不多，但可以看到，它們的地價(jià)卻比建發(fā)五象和悅低了1420-5000元/㎡不等。

而且，建發(fā)是在市場(chǎng)大好時(shí)拿的地，未曾想后來(lái)市場(chǎng)遇冷，優(yōu)惠促銷(xiāo)大戰(zhàn)來(lái)勢(shì)洶洶，過(guò)高的地價(jià)更是讓項(xiàng)目難以定價(jià)，因此陷入了騎虎難下的境地。

據(jù)悉，當(dāng)前綠地朗峯高層參考價(jià)1.1-1.4萬(wàn)元/㎡（毛坯交付），榮和五象院子參考價(jià)1.25-1.4萬(wàn)元/㎡，不久前新春優(yōu)惠還有1.1萬(wàn)元/㎡的價(jià)格（帶裝修交付），兩個(gè)項(xiàng)目近期最低報(bào)價(jià)比建發(fā)五象和悅地價(jià)只高出約1600元/㎡，加上當(dāng)下五象南還有不少項(xiàng)目推出8字頭房源，建發(fā)五象和悅基本沒(méi)啥價(jià)格優(yōu)勢(shì)，想要?dú)⒊鲋貒_實(shí)難度不小。

Part 2

高成本+小體量，發(fā)揮空間有限

沒(méi)有價(jià)格優(yōu)勢(shì)，建發(fā)只能從產(chǎn)品入手。

做產(chǎn)品，一直以來(lái)都是建發(fā)擅長(zhǎng)的部分，但項(xiàng)目?jī)H有28畝體量，對(duì)于公共部分的產(chǎn)品力投入和發(fā)揮空間有限，又需要控制好成本，這樣的背景下建發(fā)會(huì)做出什么樣的產(chǎn)品？小編馬上帶大家好好看看！

建發(fā)五象和悅依舊是建發(fā)拿手的新中式風(fēng)格，項(xiàng)目規(guī)劃有4棟板式高層，以及6棟共聯(lián)排別墅，作為“高低配”項(xiàng)目，可以通過(guò)高層快速回籠資金并提高容積率，而聯(lián)排別墅則用來(lái)實(shí)現(xiàn)溢價(jià)。

聯(lián)排別墅樓間距一般在10-20米左右，高層樓間距約20米，能夠有比較好的采光和通風(fēng)。但值得注意的是，項(xiàng)目高層兩棟樓為2梯5戶(hù)，另外兩棟為2梯6戶(hù)，舒適性上還是打了一定折扣。

售樓部大門(mén)采用大唐建筑形制，別出心裁地加入了壯鄉(xiāng)文化，既顯古樸大氣，又契合邕城風(fēng)土人情。而且據(jù)置業(yè)顧問(wèn)說(shuō)這個(gè)售樓部以后會(huì)保留，這個(gè)大門(mén)就是未來(lái)小區(qū)的入戶(hù)大門(mén)。

（建發(fā)五象和悅大門(mén)效果圖）

（建發(fā)五象和悅售樓部實(shí)景圖）

建發(fā)園林主要有禪境中式、王府中式兩種風(fēng)格。建發(fā)五象和悅體量小，采用了更為相宜的禪境中式園林，這幾天天氣剛回暖，園林還是一片蕭瑟，但中式園林即使這樣還是別有一番風(fēng)味。

由于項(xiàng)目體量小，室外活動(dòng)空間嚴(yán)重不足，因此項(xiàng)目盤(pán)活8/9/10#樓的架空層活動(dòng)空間，規(guī)劃打造休閑、禪室、兒童三大主題空間，每棟樓都有不同主題，解鎖全年齡活動(dòng)場(chǎng)所，讓業(yè)主下樓也能有休閑活動(dòng)空間。下面是10#樓的一樓架空層：

（建發(fā)五象和悅10#樓架空層活動(dòng)空間）

整體來(lái)看，項(xiàng)目28畝的體量施展空間小，加上高地價(jià)，確實(shí)給建發(fā)帶來(lái)了很大挑戰(zhàn)。

面對(duì)這些問(wèn)題，建發(fā)首先通過(guò)打造“高低配”來(lái)實(shí)現(xiàn)溢價(jià)，而高層的舒適的也因此大了一些折扣；項(xiàng)目的室外活動(dòng)空間少，只能通過(guò)一樓架空層進(jìn)行彌補(bǔ)，但還是很難滿(mǎn)足業(yè)主日常需求，有孩子的家庭想要遛娃未來(lái)可能得到周邊的公園（規(guī)劃中）。

只能說(shuō)，建發(fā)五象和悅在有限的條件下盡自己所能做了比較完整的作品，但項(xiàng)目的先天的缺陷還是讓它與“優(yōu)秀”二字無(wú)緣。

Part 3

75㎡做4房，剛需無(wú)腦上車(chē)？

再來(lái)看戶(hù)型產(chǎn)品。在戶(hù)型上，建發(fā)五象和悅高層建面75-113㎡，聯(lián)排別墅戶(hù)型建面143㎡。

我們先來(lái)看高層。

項(xiàng)目高層打造有75㎡、89㎡和113㎡三個(gè)戶(hù)型，均各有亮點(diǎn)：

75㎡3+1房：

（75㎡戶(hù)型圖）

75㎡戶(hù)型做3+1房，在當(dāng)前市場(chǎng)上來(lái)可以說(shuō)是一個(gè)王炸，而且據(jù)了解每一個(gè)房間面積都在8㎡以上，在剛需家庭追求的功能性上做到了極致，戶(hù)型三面采光，主臥帶陽(yáng)臺(tái)，兩間次臥都有全景飄窗，整屋的通透性好。

這個(gè)75㎡A戶(hù)型其實(shí)沒(méi)什么好挑的，真的優(yōu)秀。但是對(duì)于四房，只有一個(gè)衛(wèi)生間，著實(shí)是有點(diǎn)尷尬，而且衛(wèi)生間并不是三段式的設(shè)計(jì)，多人居住會(huì)有很多不便。

89㎡3+1房：

（89㎡戶(hù)型圖）

同樣是3+1房，89㎡戶(hù)型明顯更考慮舒適性，有雙衛(wèi)設(shè)計(jì)，還有超大陽(yáng)臺(tái)，連接主臥的陽(yáng)臺(tái)部分可以做成主臥的書(shū)房，滿(mǎn)足主人的辦公需求。值得一提的是，這個(gè)戶(hù)型均為南朝向，采光極佳。

不足在于，雖然是3+1房，但是陽(yáng)臺(tái)改造局限性比較大，很難多出一間舒適的臥室。

113㎡4+1房：

（113㎡戶(hù)型圖）

113㎡做5房在南寧來(lái)說(shuō)也是非常少見(jiàn)的，可見(jiàn)這個(gè)戶(hù)型贈(zèng)送率之高，而且雙陽(yáng)臺(tái)、雙全景飄窗配置相當(dāng)能打，采光通風(fēng)性能極佳。

我們?cè)賮?lái)看143㎡的聯(lián)排別墅。

這兩年五象迎來(lái)了合院大爆發(fā)，不少項(xiàng)目都推出了合院產(chǎn)品，而推出聯(lián)排別墅的建發(fā)五象和悅就成為了少數(shù)。

合院和聯(lián)排區(qū)別在哪里？主要在于庭院。

合院的庭院呈圍繞式、半圍合式，面積較小，景觀視野也比較窄；而聯(lián)排則私享前后雙庭院，一字型布局，前后無(wú)遮擋，樓間距較寬。

建發(fā)五象和悅打造的33席143㎡聯(lián)排別墅，毛坯交付，每一戶(hù)都有天有地有花園，前后雙庭院，拓展面積超高，經(jīng)改造可以做成靈動(dòng)6房格局，地下2層+地面4層：

負(fù)一層戶(hù)型圖及樣板間：

夾層戶(hù)型圖及樣板間：

一層戶(hù)型圖及樣板間：

二層戶(hù)型圖及樣板間：

三層戶(hù)型圖及樣板間：

四層戶(hù)型圖及樣板間：

一般情況下，別墅產(chǎn)品去化周期較長(zhǎng)，加上多為毛坯交付，后期墅區(qū)的裝修周期也會(huì)比較長(zhǎng)，對(duì)于早期入住的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)前期會(huì)受到噪音、粉塵影響。

而建發(fā)五象和悅項(xiàng)目體量小，雖然沒(méi)有大型景觀，但項(xiàng)目?jī)H有33席聯(lián)排，社區(qū)能更快度過(guò)裝修期，對(duì)于自住型業(yè)主來(lái)說(shuō)其實(shí)是不錯(cuò)的選擇。

Part 4

軟硬裝改毛坯，還是向市場(chǎng)低了頭！

值得注意的是，此前為了增強(qiáng)項(xiàng)目的溢價(jià)支撐，項(xiàng)目還從裝修入手，選擇打造軟硬裝交付的高層住宅，即沙發(fā)、餐桌椅、床等家具都會(huì)定制，將收納功能完美呈現(xiàn)，真正實(shí)現(xiàn)“拎包入住”。但在踩盤(pán)過(guò)程中小編獲悉，項(xiàng)目高層首推的11#樓將不做軟硬裝，而采用毛坯交付。

為何？

據(jù)置業(yè)顧問(wèn)介紹，雖然之前項(xiàng)目一直宣傳的是軟硬裝交付，但是不少來(lái)訪的購(gòu)房者還是更偏向于買(mǎi)毛坯產(chǎn)品，因此項(xiàng)目才根據(jù)市場(chǎng)需求進(jìn)行了調(diào)整，選擇將首推樓棟11#樓改成毛坯交付房源，而另外3棟高層也將會(huì)根據(jù)后續(xù)市場(chǎng)需求來(lái)決定是否要做軟硬裝交付。

小編認(rèn)為，市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)這樣需求的原因有3個(gè)：

1、五象南主要客群為剛需客群，毛坯房源上車(chē)門(mén)檻相比軟硬裝更低，性?xún)r(jià)比更高，購(gòu)房者會(huì)更傾向買(mǎi)毛坯。

2、很多購(gòu)房者對(duì)于未來(lái)的家都有自己的想法，軟硬裝交付無(wú)法滿(mǎn)足這樣的需求。

3、“驚裝”頻現(xiàn)，毛坯更穩(wěn)，而且此前南寧未有過(guò)軟硬裝交付，少有人敢吃螃蟹。

而從中介處獲悉，項(xiàng)目高層改毛坯交付之后首開(kāi)價(jià)11000元/㎡起，不僅比軟硬裝交付性?xún)r(jià)比高了不少，更重要的是這樣的上車(chē)門(mén)檻和榮和五象院子、綠地朗峯基本持平，更多的購(gòu)房者可以將建發(fā)五象和悅納入置業(yè)選項(xiàng)。

以9400元/㎡的地價(jià)來(lái)說(shuō)，首開(kāi)價(jià)格能低至11000元/㎡絕對(duì)可以說(shuō)是驚爆價(jià)了，項(xiàng)目拿地近1年，遲遲不入市無(wú)非就是在觀望市場(chǎng)，想要實(shí)現(xiàn)溢價(jià)。

可惜建發(fā)五象和悅生不逢時(shí)，拿地時(shí)市場(chǎng)火熱，沒(méi)過(guò)多久卻迎來(lái)寒冬，外有市場(chǎng)殘酷，內(nèi)無(wú)能打產(chǎn)品，越觀望心越冷，如今只能放棄高價(jià)入市的夢(mèng)想，向市場(chǎng)低下頭了。

不過(guò)，小編也還了解到，還是有一些購(gòu)房者是沖著軟硬裝而來(lái)，證明這樣的交付方式在南寧還是有一定市場(chǎng)。

最后再帶大家看看項(xiàng)目軟硬裝交付大概會(huì)是什么樣？以89㎡戶(hù)型樣板間為例：

客廳定制的電視柜、壁柜、沙發(fā)、茶幾、多功能書(shū)桌，不僅儲(chǔ)物功能強(qiáng)大，還讓空間顯得更寬敞，客廳雖然僅3.5米開(kāi)間，但實(shí)際體驗(yàn)起來(lái)感覺(jué)比一般3.5米開(kāi)間的樣板間更闊綽。

廚房的洗碗機(jī)、油煙機(jī)、灶具、櫥柜、水槽......除了鍋碗瓢盆等小物，搬不走的那些基本都在原來(lái)的軟裝范圍。

主臥的木質(zhì)梳妝柜桌鏡一體，衣柜三面收納。

玄關(guān)柜、置物架、餐邊柜、定制桌椅也是原本軟裝交付的內(nèi)容。

......

從樣板間可以看到，建發(fā)五象和悅原定的軟裝交付走的是極簡(jiǎn)收納風(fēng)格，主要在空間收納上比較優(yōu)勢(shì)，而且能直接拎包入住，更適合不想費(fèi)力裝修的購(gòu)房者。

但要注意的是，軟硬裝作為支撐項(xiàng)目溢價(jià)的部分，價(jià)格上應(yīng)該會(huì)比較貴一些，此前項(xiàng)目就曾傳出過(guò)軟硬裝要賣(mài)1.4-1.5萬(wàn)/㎡的價(jià)格，未來(lái)如果還要做軟硬裝交付，大概也是差不多的價(jià)格。

測(cè)評(píng)總結(jié)

整體測(cè)評(píng)下來(lái)，可以發(fā)現(xiàn)建發(fā)五象和悅項(xiàng)目所面臨的困境是非常明顯的：

地段上，項(xiàng)目周邊配套雖然齊全但比較一般，成熟度也不高；

成本上，項(xiàng)目9400元/㎡的地價(jià)相比周邊項(xiàng)目高了不少，加上市場(chǎng)寒冬，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，對(duì)于利潤(rùn)空間壓縮明顯；

產(chǎn)品上，小體量所帶來(lái)的缺陷不可避免，從而導(dǎo)致自身產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力大大降低。

拿地近1年來(lái)，項(xiàng)目發(fā)聲不多，市場(chǎng)知名度其實(shí)也比較低，最受到市場(chǎng)關(guān)注的“軟硬裝交付”如今也不得不向市場(chǎng)低頭改做毛坯，項(xiàng)目的艱難可想而知。

此外，項(xiàng)目雖然喊話要在中下旬開(kāi)盤(pán)，但至今仍未取得預(yù)售證，結(jié)合前幾次放鴿子的經(jīng)歷，這次項(xiàng)目真的能順利首開(kāi)嗎？首開(kāi)價(jià)格和銷(xiāo)量又會(huì)是如何呢？我們靜待時(shí)間揭曉答案！

暖心樓市315，我們?cè)谛袆?dòng)！

實(shí)勘真探，深入項(xiàng)目真實(shí)測(cè)評(píng)，一線視角客觀看盤(pán)，助購(gòu)房者買(mǎi)房避陷阱，買(mǎi)對(duì)好房！

頂著“天王”名號(hào)，錦麟玖璽的產(chǎn)品真是“天王”級(jí)別？

仙葫板塊5大事件&房?jī)r(jià)摸底，南寧向東發(fā)展，它還可以期待嗎？

江南杉杉奧萊11月開(kāi)業(yè)，今年南寧各大城區(qū)商場(chǎng)開(kāi)業(yè)賽，誰(shuí)更快？

南寧2月房?jī)r(jià)地圖曝光！價(jià)格內(nèi)卷+樓市暖風(fēng)，剛需上車(chē)好機(jī)會(huì)

 

轉(zhuǎn)載自：南寧樓評(píng)