【樓市花兒街】南寧土地供應(yīng)“控節(jié)奏”，背后的“秘密”你該知道

3月3日，南寧市自然資源局發(fā)布《南寧市2022年度國有建設(shè)用地使用權(quán)“招拍掛”公開出讓計劃》。

仔細(xì)研究發(fā)現(xiàn)，這份出讓計劃背后，藏著不少“秘密”。

一是，對于供應(yīng)總量調(diào)整的改變；二是對于南寧今年發(fā)展主攻方向的變化。

出讓計劃總量下降15%，努力去庫存

從出讓計劃總量來看，南寧各城區(qū)（除武鳴）共計劃供應(yīng)104個項(xiàng)目，擬出讓面積約9588畝，相較去年減少了15.3%。

其中，住宅用地項(xiàng)目48個、占地4190畝；商服及其他用地15個、占地778畝；工業(yè)用地28個、占地3095畝；倉儲（物流）用地13個、占地1525畝。

▲（來源：南寧市自然資源局）

其中，在經(jīng)營性用地（住在用地+商服及其他用地）中，小花對比了2019年-2022年的土地供應(yīng)量（數(shù)據(jù)僅供參考）發(fā)現(xiàn)，自2020年達(dá)到階段性的高峰期之后，土地供應(yīng)量已經(jīng)連續(xù)兩年在逐漸減少，今年土地計劃供應(yīng)量是近4年的新低。

而在成交總量中，2019年供求基本持平，而從2020年開始，差距逐漸增大，土地供大于求。在2021年成交量相當(dāng)意外，僅3775畝，土地供求比1.72。

需要關(guān)注的住宅用地，相較去年創(chuàng)下新高的5500畝住宅供應(yīng)量來說，今年住宅用地供應(yīng)量大幅減少，共有48個項(xiàng)目，面積約4190畝，占全部供地的43.7%。

從2021年下半年開始，開發(fā)商在南寧拿地趨于保守，需求減少，供應(yīng)也相對減少。所以從供應(yīng)計劃的變化，可以看到南寧今年供應(yīng)量保守了很多。

根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2021年南寧市主城區(qū)（未統(tǒng)計武鳴區(qū)）經(jīng)營性用地總供應(yīng)幅數(shù)60幅，合計約6322畝、體量（計容建面）約1162萬㎡；總成交幅數(shù)38幅，合計約3775畝，體量約674萬㎡。與2020年同比，供應(yīng)總建面下滑17%，成交總建面下滑47%。

值得注意的是，2021年南寧商品住宅成交量613萬㎡，同比下滑35%，去化周期拉長，周期在16個月。

由此來看，南寧大概率會逐步調(diào)整土地出讓節(jié)奏，以去庫存為主。部分地塊為2021年終止出讓或延期的地塊。

沒有意外，五象依舊是供地大戶

在預(yù)計出讓的48個住宅用地項(xiàng)目中，五象新區(qū)出讓1221畝，占比29%；興寧區(qū)出讓752畝，占比18%；江南區(qū)出讓600畝，占比14%；青秀區(qū)出讓587畝，占比14%。

邕寧（五象外）明顯減少，面積200畝。西鄉(xiāng)塘區(qū)、經(jīng)開區(qū)占比不足10%，面積分別為333畝、127畝。

五象新區(qū)依舊是土地供應(yīng)大戶人家，計劃出讓唯一上千畝的區(qū)域，共有15個項(xiàng)目。五象之外，緊隨其后的是興寧區(qū)和江南區(qū)，“舊改大區(qū)”西鄉(xiāng)塘區(qū)補(bǔ)貨依舊不多，占地333畝，5個項(xiàng)目。

青秀區(qū)這次供應(yīng)量再次減少，占地587畝，6個項(xiàng)目，多在青秀東部、北部。此外，其他城區(qū)、開發(fā)區(qū)的土地供應(yīng)量差距不大。

這也就意味著未來幾年南寧樓市的主要供應(yīng)大區(qū)，還是在五象。

看到了產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向

在總體出讓計劃中，小花注意到，不同用地的占比。

2022年計劃出讓商住用地占地778畝，共15個項(xiàng)目，主要集中在興寧東、三塘、沙井、鳳嶺南濱江等都有分布。

工業(yè)倉儲用地，也就是產(chǎn)業(yè)用地共4620畝，與去年的4920畝相比，下降6%。

▲2022年出讓計劃工業(yè)倉儲用地

我們看到今年南寧工業(yè)倉儲用地的供應(yīng)計劃和去年基本持平。

今年工業(yè)供應(yīng)量最多的是高新區(qū)，14個項(xiàng)目占地1120畝。其次是經(jīng)開區(qū)，5個項(xiàng)目占地691畝。

讓有些意外的是，青秀區(qū)工業(yè)用地僅一個項(xiàng)目，面積達(dá)到651畝，位于東部產(chǎn)業(yè)新城的伶俐工業(yè)園，這體量估計又有大項(xiàng)目要引進(jìn)青秀區(qū)。

而西鄉(xiāng)塘區(qū)的工業(yè)項(xiàng)目分布主要在南寧西面的金陵鎮(zhèn)；興寧區(qū)工業(yè)向東，項(xiàng)目主要集中在五塘工業(yè)集中區(qū)；五象新區(qū)的工業(yè)項(xiàng)目則主要集中在綜合保稅區(qū)。

南寧土地市場玩法不同了

今年南寧的土地市場，不管是出讓地塊，還是出讓規(guī)則，都發(fā)生了很大變化。

1、多個項(xiàng)目要求配建學(xué)校

在今年計劃出讓地塊中，有18個項(xiàng)目明確要求配建教育配套，共配建14所幼兒園、7所小學(xué)、初級中學(xué)1所。主要集中在興寧、良慶、高新區(qū)（含綜保區(qū)/五象南）配建的學(xué)校。

但是，配建學(xué)校勢必會增加成本，而現(xiàn)在開發(fā)商又在想盡辦法去杠桿、減負(fù)債、降低拿地成本的時候，這會不會“勸退”開發(fā)商？

2、土拍預(yù)申請，小心試探市場

上個月，南寧市自然資源局、南寧市財政局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于公開出讓地塊實(shí)行用地預(yù)申請有關(guān)事項(xiàng)的通知（試行）》。

《通知》明確“實(shí)施預(yù)出讓公告的用地范圍及發(fā)布范圍”，對商服、文旅、住宅、工業(yè)用地（市場充分競爭類）等公開出讓的地塊實(shí)行用地預(yù)申請制度。

在土地出讓前出讓人發(fā)布出讓預(yù)公告，有意向的競買人應(yīng)辦理預(yù)申請手續(xù)，并繳納購地保證金，成為預(yù)申請人。

實(shí)行用地預(yù)申請的，購地保證金按不高于出讓地塊出讓起始總價的10%設(shè)置，最高不超過人民幣2000萬元。

很明顯，降低了土地流拍的風(fēng)險，也降低了開發(fā)商拿地門檻，土拍順利出讓更加保險了。

3、“最高限價+搖號”方式出讓土地

前幾天，南寧市自然資源局發(fā)布征求《南寧市國有建設(shè)用地使用權(quán)“招拍掛”出讓現(xiàn)場公開搖號規(guī)則（征求意見稿）》（以下簡稱《規(guī)則》）修改意見的公示，南寧市對土地“招拍掛”出讓方式，擬采用“最高限價+搖號”制度。

具體方式：當(dāng)競價或報價達(dá)到地塊最高限價，有2個或2個以上競買人愿意以地塊最高限價應(yīng)價的，征求競買人愿意舉牌示意，工作人員現(xiàn)場宣布進(jìn)入搖號階段；由工作人員按照號碼牌選出不同的號碼球，投入搖號機(jī)，然后啟動搖號機(jī)搖出隨機(jī)號碼，最后確定相應(yīng)競買人。搖出的號碼球號碼對應(yīng)的競買人為該地塊競得人，最高限價即為地塊成交價。

也就意味著，拿好地變得“看運(yùn)氣”了。

和此前花兒街預(yù)測的那樣，今年是南寧去庫存大年，從土地出讓計劃中，我們就能看出，減少住宅用地出讓，留出時間清庫存。

調(diào)整土地出讓規(guī)則，限高價不搞競產(chǎn)權(quán)，控制面粉成本，減少開發(fā)商拿地壓力，從而穩(wěn)住房價。值得關(guān)注的是，住宅用地供應(yīng)少了，但是工業(yè)和倉儲用地供應(yīng)基本持平，可見南寧對于強(qiáng)產(chǎn)業(yè)、強(qiáng)工業(yè)的用地供應(yīng)，依舊是要重點(diǎn)保障的。

以下附上國有建設(shè)用地使用權(quán)“招拍掛”公開出讓計劃（工業(yè)倉儲）項(xiàng)目名單。