房價(jià)居高不下的今天，年輕人如果沒有“六個錢包”的支持，僅靠個人工資買房，難度越來越大了。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的最新人均可支配收入和百城房價(jià)均價(jià)數(shù)據(jù)計(jì)算，在普通城市購買一套普通房子的門檻已經(jīng)提高到了40萬，光湊齊首付款就需要32年，這還不包括未來30年每月5000元左右的高額銀行貸款月供。 

另據(jù)諸葛住房網(wǎng)報(bào)告，百城房價(jià)收入比數(shù)值為13.2，遠(yuǎn)超國際臨界點(diǎn)6。

因此有專家直言，我國的絕大多數(shù)城市房價(jià)“嚴(yán)重偏高”，超過80%的城市房價(jià)遠(yuǎn)高于居民工資收入，泡沫著實(shí)不小。

01

靠工資收入買房壓力越來越大，而且各種數(shù)據(jù)也坐實(shí)了未來各大熱點(diǎn)城市的房價(jià)仍有繼續(xù)上漲的壓力，此情此景，很多年輕人都開始破罐子破摔，厭惡房產(chǎn)，閉口不談房價(jià)，不談買房了。

事實(shí)上，最近這幾年，高校畢業(yè)生“逃離大城市”的報(bào)道也屢見報(bào)端。

究其根本原因是，大城市房價(jià)太高——北方網(wǎng)2017年調(diào)查報(bào)告得出結(jié)論：九成大學(xué)生“感受到房價(jià)壓力”，七成大學(xué)生“先租房再買房”，三成大學(xué)生選擇畢業(yè)遠(yuǎn)離大城市，離開大城市成無奈之舉。

為了讓年輕人早點(diǎn)買上房，一些專家們也是操碎了心，提出的建議更是讓人啼笑皆非，其中最具代表性的就是北師大教授董藩。

近日，董教授在接受記者采訪時直言表示，“我認(rèn)為讓年輕人買得起房子非常容易。年輕人未來工作三四十年沒問題，貸款期限可以拉長到40年，貸款可以延長到國外的80歲。

隨著時間的推移，年輕人的工資收入會越來越高，可以考慮把購房首付比例降到15%。”在董藩看來，雖然貸款期限拉長、首付款比例降低會導(dǎo)致，年輕人的還貸壓力大，還款總額高，但這些都是一時的。

此外，董教授還直言建議，應(yīng)該取消限購、限價(jià)、限售等調(diào)控，理由是這些調(diào)控政策嚴(yán)重傷害市場機(jī)制，而且還導(dǎo)致現(xiàn)在的很多房屋質(zhì)量也大幅下降。

看到董教授的觀點(diǎn)，不知道大家是何感受。

在筆者看來，董藩之所以火急火燎地建言放松調(diào)控，建議拉長貸款期限，降低購房首付比例，看似是在為年輕人說話，實(shí)則是為房地產(chǎn)鼓與吹。

而且，這和他之前的“買房愛國”、“房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)”、“唯有房地產(chǎn)才能救中國經(jīng)濟(jì)”等觀點(diǎn)，有異曲同工之妙。

02

對于當(dāng)前的樓市調(diào)控，我們更認(rèn)可房產(chǎn)專家劉博的觀點(diǎn)：“樓市調(diào)控取得今天的成績來之不易，勝利成果仍待鞏固，樓市調(diào)控仍然任重道遠(yuǎn)，不可掉以輕心。”

言外之意，當(dāng)務(wù)之急是維護(hù)調(diào)控來之不易的果實(shí)，而不是站在高處瞎出主意。因?yàn)橐坏┓砰_限購等措施，給調(diào)控松綁，可能會重蹈覆轍，坑害的將是千千萬萬的買房剛需。

更重要的是，“調(diào)控的權(quán)威性”將在民眾心中大打折扣。

對此央媒經(jīng)濟(jì)日報(bào)也給予了回應(yīng)，“樓市調(diào)控不松懈，全年將以穩(wěn)為主”。

對于專家建議的取消限購等言論，央媒更是直言，未來調(diào)控會不斷提高針對性，不斷細(xì)化，調(diào)控的精準(zhǔn)度將不斷提升。

不僅如此，前不久住建部長在接受采訪時也定調(diào)了2022年樓市，給千千萬萬的購房者吃了一顆定心丸：2022年，將堅(jiān)持穩(wěn)字當(dāng)頭、穩(wěn)中求進(jìn)，堅(jiān)持“房住不炒”定位；

不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的工具和手段，加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

更重要的是，央行也釋放了2022年要“穩(wěn)妥實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益”的信號。

基于此，專家分析認(rèn)為，2022年樓市大概率會保持“穩(wěn)定合理”姿態(tài)，對剛需購房者極其友好，同時也會繼續(xù)打擊投資炒作等行為。

另外，從2021年下半年以來的，涉房融資收緊、土地市場降溫等基本面來看，開發(fā)商過去形成的“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營模式已經(jīng)無法持續(xù)了。

03

此外，2021年房地產(chǎn)出現(xiàn)的三大罕見信號，也為2022年該不該買房指明了方向：

其一，新房庫存重回6年前，三四線城市房價(jià)下跌壓力加大。據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院12月10日發(fā)布的《全國百城住宅庫存報(bào)告》，截至到11月，中國100個城市新建商品住宅庫存總量為52110萬平方米，同比則連續(xù)36個月保持正增長態(tài)勢，創(chuàng)2016年8月份以來的最高值。換句話說，百城新房庫存量又回到了6年前的水平。

其中，三四線城市庫存積壓的現(xiàn)象最明顯。具體城市看，韶關(guān)、惠州和東莞三個城市的庫存同比正增長現(xiàn)象最為明顯，增速分別為57%、43%和41%。

此外，報(bào)告顯示，2019年6月以來，百城新房就已經(jīng)呈現(xiàn)了“供大于求”的態(tài)勢。

尤其是2021年9月份和11月份，新房供應(yīng)量高于需求量15%以上。簡言之新房市場已經(jīng)嚴(yán)重過剩了。

在業(yè)內(nèi)專家看來，這個信號，非同小可。

用易居研究院的專家的話說，庫存壓力和風(fēng)·險(xiǎn)若不解除，那么房企銷售資金的回款速度會進(jìn)一步放緩，進(jìn)而使得當(dāng)前房企現(xiàn)金流壓力更大，這是其一；

其二，開發(fā)商為了回款，必然會加大促銷力度，這在一定程度上會弱化房價(jià)走勢。新房市場交易行情非常糟糕，此類壓力下，2022年供求矛盾會進(jìn)一步加劇。

換言之，2022年，新房市場仍然面臨較嚴(yán)峻的下跌形勢。

尤其是庫存積壓嚴(yán)重的三四線城市，2022年開發(fā)商銷售回款壓力更大，在政策不發(fā)生轉(zhuǎn)向的情況下，預(yù)計(jì)2022年三四線城市的房價(jià)將擴(kuò)大降幅；

其二，400家房企破產(chǎn)，外加數(shù)千家房企出現(xiàn)流動性危機(jī)。馬光遠(yuǎn)曾預(yù)判過:未來80%的房地產(chǎn)企業(yè)都會倒閉。

依據(jù)現(xiàn)在的情況來看，的確是如此。人民法院公告網(wǎng)顯示，2021年全年有400家房企宣布破產(chǎn)，其中近3/4是中小房企，這很好地說明了，樓市降溫周期，資金鏈脆弱、融資能力差、沒背景的中小房企是最先扛不住的。

不過，出現(xiàn)債務(wù)問題的并非只是中小房企，2021年下半年以來，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，50強(qiáng)房企中有15家，其中5家是千億級房企，也都出現(xiàn)了債券違約的現(xiàn)象。

2021年400家房企破產(chǎn)，數(shù)千家房企出現(xiàn)債務(wù)問題，信號意義非常強(qiáng)烈：

首先，行業(yè)間面臨重大洗牌，未來真正有實(shí)力的房企才能生存下來；

其次，調(diào)控動真格了，房地產(chǎn)去杠桿也到了關(guān)鍵時期，未來在“三道紅線”約束下，房地產(chǎn)行業(yè)會加速肅清，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的質(zhì)量會顯著提高，這也有利于購房者；

再者，正如地產(chǎn)大佬郁亮所言，房地產(chǎn)回歸實(shí)業(yè)屬性是明確的趨勢，這意味著行業(yè)回報(bào)水平將逐漸向社會平均水平靠攏。

換句話說，2021年是房地產(chǎn)行業(yè)管理紅利時代的元年，未來將更加不能再依靠土地紅利、金融紅利賺錢了。直白點(diǎn)說，房地產(chǎn)此次再無“暴利”；

其三，截止到2021年底，全國的斷供房已經(jīng)激增到200萬套（這里指的僅僅是住宅用房），這200萬套斷供房來源于三個渠道：阿里法拍網(wǎng)平臺有172萬套，京東法拍房平臺有22萬套，其它小的法拍房機(jī)構(gòu)有6萬余套。

2017年全國斷供房數(shù)量僅有7000余套（不完全統(tǒng)計(jì)）。也就是說，短短4年時間，斷供房激增了285倍。僅2021年就增加了65萬余套。

斷供房的大規(guī)模出現(xiàn)，意味著樓市住房消費(fèi)能力減弱。尤其是2021年下半年以來信貸收緊，購房無法加杠桿等情況的出現(xiàn)，導(dǎo)致斷供房迎來一波激增，很好地說明了，當(dāng)前的市場中，很大一部分購房者是以投資為目的的購房，且加足了杠桿。

但同時也證明，很多投資性購房者都是盲目加杠桿，并沒有充裕的資金保障，很容易受到調(diào)控收緊的沖擊。

用專業(yè)人士的話說，斷供是透支經(jīng)濟(jì)能力強(qiáng)行買房的必然結(jié)果——市場行情好的時候，加杠桿無可厚非，因?yàn)榉績r(jià)快速上漲可以沖淡所有的風(fēng)險(xiǎn)，市場行情不好的時候，加杠桿無異于自帶枷鎖，加速自我毀滅。

有一句話說得很好，潮水退去后，誰在裸泳，一眼便知。

05

綜上所述，2022能買房嗎？

在房產(chǎn)專家盧駿看來，2022年買房要找準(zhǔn)定位：剛需可以買，投資投機(jī)性購房應(yīng)該全面停止。

對于剛需來說，買房是為了自住不僅能享受到貸款等政策的便利，還可能有巨大的“撿漏”機(jī)會——開發(fā)商還債壓力、運(yùn)營壓力、銷售壓力等多重壓力之下，降價(jià)促銷的可能性會進(jìn)一步加大，這在一定程度上會有利于剛需購房者選房議價(jià)。

二手房方面，一些資金周轉(zhuǎn)面臨巨大壓力的房東，也有大幅降價(jià)拋售的需求。所以綜合來說，2022比較適合剛需上車。

為什么投資投機(jī)性購房應(yīng)該停下來？

專家解釋主要是兩方面原因：其一，加杠桿的空間越來越小，尤其是一二線城市信貸政策圍追截堵，加杠桿幾乎不可能，所以只能利用自有資金投資炒房，成本太高，且長期占用流動性，已經(jīng)不適宜了；

其二，根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)家李迅雷的理論，投資房產(chǎn)，必須要保證每年的房價(jià)漲幅不低于7%，否則投資炒房是虧本的生意。縱觀全國，2022年房價(jià)能做到7%的城市，寥寥無幾。

即便有，也是投資門檻非常高，已經(jīng)不是普羅大眾所能參與的游戲了。

不過，在房產(chǎn)專家劉博看來，2022年剛需買房，也可能給自己“找麻煩”，因?yàn)橛?個“壞消息”需要面對：

第一，開發(fā)商“考驗(yàn)期”未結(jié)束，買房要做好房子“減配”的心理準(zhǔn)備

2021年有400家房企宣布破產(chǎn)，此外還有數(shù)千家開發(fā)商都出現(xiàn)了流動性問題，具體表現(xiàn)在銀行貸款無法按期償還，商票無法兌付，施工方的墊資無法及時清償?shù)取?/span>

2022年，開發(fā)商面臨的壓力有增無減，歸根結(jié)底是因?yàn)檎{(diào)控不會放松，且2022年房企仍然會有更大的銷售回款壓力。此外，2022年房企還債規(guī)模比2021年還高。

這些都意味著2022年開發(fā)商的“考驗(yàn)期”未結(jié)束。專業(yè)人士透露，這種情況下，開發(fā)商必然會在新房建設(shè)上“動歪腦筋”，其中最直接的“省錢”方式，就是偷工減料，新房減配。比如降低裝修標(biāo)準(zhǔn)，以次充好等；

第二，買房后，房價(jià)或不漲反跌，需要面對“房產(chǎn)貶值”的結(jié)果

這沒什么好解釋的，因?yàn)楹芏嗳丝赡茉?021年就已經(jīng)擁有過這種痛苦的經(jīng)歷了。據(jù)媒體報(bào)道，2021年9月份以來，安陽、阜陽、武漢、沈陽、廣州、長春、哈爾濱、鄭州、岳陽、桂林等二十多個城市，都出現(xiàn)了開發(fā)商降價(jià)，老業(yè)主反對的真實(shí)案例。

其中武漢的劇情更魔幻，業(yè)主反對開發(fā)商降價(jià)，不愿接受房產(chǎn)貶值的事實(shí)，采取拉橫幅、喊口號等形式抗議，結(jié)果付出了沉重代價(jià)——多位業(yè)主被行政拘留了。

2022年，“房產(chǎn)貶值”的情況還會繼續(xù)上演，屆時希望大家要理性看待，不可采取過激行為，否則沒有后悔的余地；

第三，延期交房的現(xiàn)象會大規(guī)模出現(xiàn)，爛尾樓盤出現(xiàn)的概率也會大幅提高

事實(shí)上，“延期交房”已經(jīng)成為了2021年樓市的主旋律了。開發(fā)商遭遇債務(wù)嚴(yán)重的問題，有些甚至已經(jīng)影響到企業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)了，這種情況下，很多開發(fā)商選擇“躺平”，施工方的賬單無法償付，結(jié)果只能是工地停工。

尤其是一些中小民營企業(yè)，融資嚴(yán)重受限，再加上銷售回款遇阻，資不抵債，宣布破產(chǎn)清算，也不意外。2021年400家房企破產(chǎn)，大多數(shù)都是這種劇情。

開發(fā)商遇到流動性問題，短期能解決，延期交房還算是幸運(yùn)的，遇到開發(fā)商申請破產(chǎn)清算的，可能真的會出現(xiàn)樓盤爛尾。

雖然國家2021年9月份以來，三令五申要“保交樓”，維護(hù)購房者的合法權(quán)益，但只是盡可能降低這類事件發(fā)生的概率，而不能徹底杜絕。

最后我們想說，2022年調(diào)控不會發(fā)生重大轉(zhuǎn)向，這意味著市場行情大概率會延續(xù)2021年的“穩(wěn)中微降”趨勢，所以抱有調(diào)控松綁，房價(jià)大幅反彈思想的人，要抓緊清醒了。

尤其是豪賭政策寬松，流動性寬裕的開發(fā)商，更要認(rèn)清現(xiàn)實(shí)，否則是作繭自縛。

2022年剛需買房，我們的建議是，第一要認(rèn)準(zhǔn)經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)且口碑好的房企，第二是不能盲目加杠桿，要留有余地。

END