都說(shuō)2021年的市場(chǎng)很難，很不容易，那么，究竟有多難？

 

整體艱難之下，哪些房企、樓盤依然表現(xiàn)搶眼？哪些區(qū)域依然是購(gòu)房者追捧的“熱土”？市場(chǎng)真相是什么？

 

最近，第三方數(shù)據(jù)公司克而瑞公布了南寧樓市大數(shù)據(jù)，我也和大家來(lái)盤一盤，一些比較值得注意的數(shù)據(jù)。

 

①第一個(gè)最“扎心”的數(shù)據(jù)：成交降了超三成。2021年，南寧商品住宅的成交面積是612.51萬(wàn)平方米，同比下滑35%。成交規(guī)模縮水超過(guò)3成，意味著回到了7年前的水平。

 

 

②把2021年的成交按月分段來(lái)看，你可能不敢相信，月度成交量最低的竟然是往年最紅火的“金九”，只有35萬(wàn)方，同比去年下滑了55%，直接“腰斬”，真是收獲了一個(gè)寒秋啊。

 

③再看去化周期，住宅的去化周期已經(jīng)從去年的8.7個(gè)月拉長(zhǎng)到了16個(gè)月。而加上辦公、商業(yè)等之后，整體商品房的去化周期更是長(zhǎng)達(dá)35個(gè)月，也就是說(shuō)，哪怕沒(méi)有新增供應(yīng)，所有的商品房要去化完畢也要近3年！去化周期越長(zhǎng)意味著庫(kù)存壓力越大，去化舉步維艱。

 

▲2020年南寧商品住宅量?jī)r(jià)表現(xiàn)

▲2021年南寧商品住宅量?jī)r(jià)表現(xiàn)

 

從這兩組扎心的數(shù)據(jù)，我們已經(jīng)可以感受到地產(chǎn)行業(yè)不易。2022年的去化壓力只會(huì)更大，必然是一個(gè)去庫(kù)存大年。

 

④整體均價(jià)不降反升，破1.3萬(wàn)+。

 

2021年，大多數(shù)樓盤都參與到轟轟烈烈的“價(jià)格戰(zhàn)”中，促銷已經(jīng)成為常態(tài)。

 

有點(diǎn)意外，房?jī)r(jià)竟然還實(shí)現(xiàn)了5%的漲幅，整體均價(jià)破了1.3萬(wàn)，達(dá)到13093元/平方米。

 

從月度走勢(shì)來(lái)看，2021年的房?jī)r(jià)先是一路上揚(yáng)，然后波動(dòng)下滑。

 

⑤均價(jià)仍在漲的背后，是這一年部分高價(jià)盤的“功勞”，這些盤確實(shí)表現(xiàn)不錯(cuò)，整體拉動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲。

 

在單盤銷售表現(xiàn)前20的樓盤當(dāng)中，就有建發(fā)·五象印月、建發(fā)·央璽、龍光天瀛、華潤(rùn)·西園幾個(gè)高端項(xiàng)目。

 

其中，建發(fā)·五象印月以24.70億元、10.63萬(wàn)㎡的成績(jī)，殺進(jìn)2021年南寧商品房項(xiàng)目銷售金額榜前3強(qiáng)，銷售面積也躋身榜單前10強(qiáng)。

 

這些高端盤的拉動(dòng)，對(duì)市場(chǎng)影響不小。

 

⑥超過(guò)6成房企業(yè)績(jī)下滑。

 

對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，2021年無(wú)疑是煎熬的一年，“活下去”已成為所有房企共同的首要目標(biāo)。

 

 

從業(yè)績(jī)表現(xiàn)來(lái)看，在前20強(qiáng)的企業(yè)當(dāng)中，13家業(yè)績(jī)下滑，超過(guò)6成，下滑幅度最高的達(dá)到52%。

 

⑦當(dāng)然，也有部分企業(yè)業(yè)績(jī)?nèi)栽谏蠞q。20強(qiáng)當(dāng)中業(yè)績(jī)上漲的7家企業(yè)，特征非常明顯，基本上是央企國(guó)企為主。

 

 

例如威寧和祥嘉，業(yè)績(jī)上漲分別達(dá)到477%和39%。

 

威寧業(yè)績(jī)的上漲主要得益于2021年五象核心區(qū)的紅盤威寧青運(yùn)村。

 

另外幾家業(yè)績(jī)上漲的企業(yè)，包括華潤(rùn)置地、建發(fā)房產(chǎn)等，也是有央企國(guó)企背景的。

 

 

⑧在完成年度目標(biāo)方面，從克而瑞統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)來(lái)看，以廣西50強(qiáng)房企為例，基本上都沒(méi)有完成企業(yè)定的年度目標(biāo)。完成度最高的是本土民企，完成度在80%~90%，非常難得，在這一輪的洗牌中，一些表現(xiàn)突出的企業(yè)會(huì)“彎道超車”。

 

⑨房企分化也在加大。

 

艱難的2021，誰(shuí)賣得最好？

 

坐上南寧房企銷冠“寶座”的，還是龍光。雖然老大地位還在，但業(yè)績(jī)已經(jīng)下降。

 

從這個(gè)排行來(lái)看，市場(chǎng)的分化很明顯。第一名和第二名的金額相差近40億，第一名和第20名相差80億元。

 

 

排在第二的企業(yè)，建發(fā)，雖然進(jìn)入南寧市場(chǎng)的時(shí)間不長(zhǎng)，樓盤數(shù)量也不多，但是建發(fā)靠著2萬(wàn)+高端盤的業(yè)績(jī)，硬生生“殺出”一條“血路”，竄到了第二位。

 

另外上榜的企業(yè)還有廣西萬(wàn)科（53.07億元）、榮和集團(tuán)（45.03億元）、廣西保利置業(yè)（44.98億元）、融創(chuàng)中國(guó)（41.77億元）、陽(yáng)光城集團(tuán)廣西區(qū)域公司（39.08億元）、華潤(rùn)置地華南大區(qū)廣西公司（39.01億元）、大唐地產(chǎn)廣西公司（35.26億元）、恒大集團(tuán)廣西公司（30.35億元）等。

 

⑩各城區(qū)都下降了，五象還在虹吸市場(chǎng)。

 

從各個(gè)區(qū)域的具體表現(xiàn)來(lái)看，分化還在持續(xù)拉大。

 

賣得最好的依然是五象，成交占比達(dá)到了35%，其次是舊改拉動(dòng)的江南區(qū)，占比20%。成交占比最小的是興寧區(qū)和邕寧區(qū)，雙雙9%。各個(gè)區(qū)域間的分化十分明顯。

 

 

?和去年五象與青秀“虹吸”市場(chǎng)明顯的現(xiàn)象相比，今年青秀區(qū)的占比明顯下滑。從去年占比21%下滑到今年的17%。

 

但再細(xì)看各個(gè)區(qū)域的成交情況，無(wú)一例外的，全線下滑，每個(gè)區(qū)域的成交量都有不同程度的下滑，下滑幅度從25%到47%不等。其中下滑幅度最大的是西鄉(xiāng)塘和青秀區(qū)，分別為47%、46%，均接近5成。

 

?青秀最貴，西鄉(xiāng)塘最便宜。

 

價(jià)格方面，分化依然明顯。房?jī)r(jià)最高的還是“富人區(qū)”青秀，整體均價(jià)16826元/平方米，保持了6%的上漲幅度。

 

房?jī)r(jià)最低的區(qū)域是西鄉(xiāng)塘，整體均價(jià)為10583元/平米，與青秀區(qū)的區(qū)域均價(jià)差超過(guò)6千元/平米。

 

?2021年大家感受最強(qiáng)烈的是各個(gè)區(qū)域的價(jià)格戰(zhàn)，但從實(shí)際來(lái)看，6大城區(qū)當(dāng)中，4個(gè)區(qū)域房?jī)r(jià)仍在上漲，房?jī)r(jià)下降的僅有西鄉(xiāng)塘和興寧區(qū)。

 

?樓盤的分化同樣明顯：?jiǎn)伪P20強(qiáng)半數(shù)在五象，銷冠盤賣了近40億。

 

保利·領(lǐng)秀前城已經(jīng)連續(xù)3年蟬聯(lián)金額單盤榜銷冠，達(dá)到39.05億元。

 

 

面積榜的銷冠則是五象新區(qū)大盤建工城奪得。

 

?從單盤榜的分布區(qū)域來(lái)看，再度佐證了當(dāng)前市場(chǎng)各個(gè)區(qū)域分化的加劇。單盤金額TOP20的樓盤中，良慶區(qū)上榜樓盤數(shù)量最多，達(dá)11個(gè)，較2020年增加2個(gè)，也就是說(shuō)，賣得最火的20個(gè)盤，過(guò)半數(shù)在五象。

 

青秀區(qū)、江南區(qū)、西鄉(xiāng)塘區(qū)分別有5個(gè)、4個(gè)、1個(gè)樓盤上榜；邕寧區(qū)、興寧區(qū)無(wú)樓盤上榜，有點(diǎn)慘啊。

 

 

讀   盤

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