救樓市于水火，南寧也要出大招？

今天是農(nóng)歷十二月初八，俗稱(chēng)“臘八”。喝上一碗熱乎乎的臘八粥，暖胃也暖心。

最近，對(duì)南寧地產(chǎn)人而言，也有了暖心的消息。

這兩天，網(wǎng)傳南寧房地產(chǎn)企業(yè)和相關(guān)部門(mén)進(jìn)行了一場(chǎng)溝通會(huì)。大V君咨詢(xún)了相關(guān)知情人士，雖未明確透露具體內(nèi)容，但從微表情來(lái)看，貌似將有好事發(fā)生。

接近年關(guān)，全國(guó)甚至廣西多地相繼出臺(tái)救市政策后，難道南寧也要祭出“大招”了？

2022年的春天還沒(méi)到來(lái)，但廣西多地政府已積極出手，幫助樓市度過(guò)寒冬。

除了桂林、賀州正在實(shí)行有購(gòu)房補(bǔ)貼、契稅補(bǔ)貼政策外，近期廣西玉林市、貴港市、桂平市紛紛出臺(tái)樓市新政。

圖 | 桂平、玉林等地出臺(tái)樓市新政

其實(shí)，近幾個(gè)月來(lái)，全國(guó)多市出臺(tái)救市政策。

2021年的最后一天，濟(jì)南、重慶、福州3個(gè)二線城市忍不住了，在公積金異地貸款、貸款額度、人才限價(jià)房等方面，出臺(tái)利好政策。

圖 | 濟(jì)南推出公積金新政

除了以上三座城市是最近幾天放松的，其實(shí)之前還有很多二線城市都在嘗試低調(diào)救市，一些三四線城市就更早了。

吉林直接發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼支持農(nóng)民進(jìn)城；

寧波也是調(diào)整公積金；

南通海安：人才補(bǔ)貼、多孩補(bǔ)貼、改善住房補(bǔ)貼、新市民補(bǔ)貼；

湖南衡陽(yáng)、河南開(kāi)封更早一些，通過(guò)契稅補(bǔ)貼形式釋放誠(chéng)意......

大V君數(shù)了下，目前已經(jīng)有超過(guò)10個(gè)城市出臺(tái)了鼓勵(lì)買(mǎi)房的政策。

之前已經(jīng)有了信號(hào)給樓市頻吹暖風(fēng)，穩(wěn)定市場(chǎng)信心。而地方繼續(xù)接力，出臺(tái)政策配合支持剛需上車(chē)。

南寧，會(huì)不會(huì)跟進(jìn)呢？

在全國(guó)救市政策的影響下，南寧顯得相對(duì)平靜。

但在樓市庫(kù)存和去化的重壓之下，業(yè)內(nèi)人士猜測(cè)，在穩(wěn)定發(fā)展樓市方面，南寧或許會(huì)操作得更高級(jí)。

怎么個(gè)高級(jí)法？不直接發(fā)布救市政策，而是通過(guò)產(chǎn)業(yè)、保障性住房、公積金等“組合拳”，來(lái)穩(wěn)定樓市。未來(lái)可能會(huì)就這幾方面出大招。

①鼓勵(lì)發(fā)展綜合地產(chǎn)？

近年來(lái)，南寧在房地產(chǎn)發(fā)展的不斷突破單一化，轉(zhuǎn)向多元化發(fā)展。比如綜合地產(chǎn)，要跨界，例如教育+地產(chǎn)，娛樂(lè)+地產(chǎn)，醫(yī)療+地產(chǎn)等。

而不是埋頭一味建房子、賣(mài)房子。說(shuō)實(shí)話(huà)，只能滿(mǎn)足住的房子，南寧真的不缺了。

為什么要做綜合地產(chǎn)？因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)起來(lái)了，經(jīng)濟(jì)就起來(lái)了，未來(lái)自然能聚集更多人。

那南寧會(huì)怎么做？長(zhǎng)沙、烏魯木齊等城市，其房地產(chǎn)發(fā)展與南寧有著相類(lèi)似的軌跡，可作為參考。

圖 | 長(zhǎng)沙樓市走勢(shì)

長(zhǎng)沙再次強(qiáng)勢(shì)進(jìn)入2021新一線城市之列。這座城市一直在嘗試，文化+地產(chǎn)、娛樂(lè)+地產(chǎn)、體育+地產(chǎn)、家居+地產(chǎn)、珠寶+地產(chǎn)……不少地產(chǎn)跨界新玩法來(lái)自長(zhǎng)沙。

這樣的創(chuàng)新，除了給這座城市的房子更多內(nèi)涵之外，也體現(xiàn)在價(jià)格上。

從房管局備案數(shù)據(jù)來(lái)看，近4年長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)每年漲幅在10%左右。即使如此，長(zhǎng)沙還成為住建部表?yè)P(yáng)的優(yōu)等生，為什么？

可見(jiàn)，調(diào)控不是為了打壓房?jī)r(jià)。產(chǎn)業(yè)做好了，城市居民收入水平提高了，房?jī)r(jià)在可控范圍內(nèi)，是鼓勵(lì)的。

②有保障性住房神助攻？

2021年，南寧的商品住房庫(kù)存壓力明顯增加。

圖 | 南寧商品住房可售面積（來(lái)源：南寧住建局網(wǎng)站）

根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，南寧市商品住房存銷(xiāo)比，由最好時(shí)期的6個(gè)月左右，下滑到1年3個(gè)月。去化周期翻了一倍。

數(shù)據(jù)的背后，是南寧房企不小的去化壓力。

圖 | 南寧有不少在建的安置住房項(xiàng)目

倘若按照傳聞的，短期內(nèi)停建安置房或公租房，通過(guò)采購(gòu)商品房作為安置房或公租房的形式，確實(shí)可以降低庫(kù)存壓力。

2021年，國(guó)家支持40個(gè)城市開(kāi)展保障性租賃住房建設(shè)，南寧就位列其中。這說(shuō)明，南寧可能有貨幣化補(bǔ)貼的政策優(yōu)勢(shì)。

還有就是，鼓勵(lì)房企將部分存量房轉(zhuǎn)為長(zhǎng)租房，提供部分補(bǔ)貼。

這樣做，預(yù)計(jì)可以將存銷(xiāo)比降低至9個(gè)月至1年以?xún)?nèi)。

③降低門(mén)檻，提高公積金貸款額度？

其實(shí)公積金方面，南寧近期也有動(dòng)作。

2021年12月初，南寧住房公積金管理中心出臺(tái)了《南寧住房公積金個(gè)人住房貸款管理辦法》，對(duì)公積金貸款進(jìn)行了多項(xiàng)調(diào)整。

圖 | 南寧住房公積金個(gè)人住房貸款管理辦法

如，調(diào)首套住房公積金貸款最高額度為70萬(wàn)元，第二套住房公積金貸款最高額度為60萬(wàn)元。同時(shí)，首次實(shí)施公積金貸款遵循“先存后貸、存貸掛鉤”的原則。

明確貸款房屋套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，取消房屋面積限制，且擴(kuò)大貸款對(duì)象范圍等。雖然辦法是從2022年3月1日起施行，但無(wú)疑為更多購(gòu)房者降低了“準(zhǔn)入門(mén)檻”。

而近期一線城市一二手房加快房貸放款速度，南寧在商貸政策上預(yù)計(jì)也會(huì)有所調(diào)整。鼓勵(lì)各銀行現(xiàn)場(chǎng)辦公，商業(yè)貸款政策會(huì)逐步放松。

④走出廣西，加大全國(guó)范圍內(nèi)的外銷(xiāo)？

數(shù)據(jù)顯示，南寧市區(qū)外購(gòu)房占比由往期的35%以上，下滑至11.3%。業(yè)內(nèi)人士透露，春節(jié)前后，南寧市會(huì)計(jì)劃組織相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)到東北、華北一帶做集中推售。

圖 | 南寧吸引不少區(qū)內(nèi)外購(gòu)房者看房

這意味著，南寧購(gòu)買(mǎi)力不止于廣西區(qū)內(nèi)，打開(kāi)面向全國(guó)的市場(chǎng)，也是重中之重。

在南寧，也出臺(tái)過(guò)人才引進(jìn)、購(gòu)房補(bǔ)貼等相關(guān)政策，而未來(lái)為了吸引更多人安家南寧，預(yù)計(jì)有更大力度的買(mǎi)房政策。

2021年，在大環(huán)境下，南寧樓市也經(jīng)歷了艱難的一年。打折優(yōu)惠、以?xún)r(jià)換量、成交銳減等不絕于耳。

圖 | 南寧不少樓盤(pán)打出優(yōu)惠

截至1月9日，南寧商品住宅庫(kù)存面積達(dá)997.68萬(wàn)㎡。業(yè)內(nèi)估算，去化周期在15、16個(gè)月了。

2022年樓市走勢(shì)如何？

在“房住不炒”的總基調(diào)下，穩(wěn)字當(dāng)頭、良性循環(huán)成為2022年樓市的關(guān)鍵詞。

在南寧，樓市也在努力奔跑。

圖 | 南寧城市在不斷變大

“大南寧都市圈”正在積極推進(jìn)。2021年底發(fā)布的《南寧市國(guó)土空間總體規(guī)劃（2021~2035）》草案，打造“1主城4副城”的格局，吹響了沖刺“特大城市”號(hào)角。

圖 | “1主4副”的中心城區(qū)空間結(jié)構(gòu)圖

大交通優(yōu)先建設(shè)，城市的骨架脈絡(luò)越發(fā)清晰。南崇鐵路建設(shè)基本完工，南寧二環(huán)高速動(dòng)工，五象火車(chē)站、青坪大橋、三岸大橋擴(kuò)建等工程，名校集團(tuán)化、南寧塔、第三輪地鐵建設(shè)規(guī)劃等，都奠定未來(lái)南寧城市發(fā)展的“底盤(pán)”。

圖 | 南寧地鐵規(guī)劃（2020~2035）

產(chǎn)業(yè)方面，南寧大力發(fā)展的趨勢(shì)也越發(fā)明確。去年以來(lái)，華為、浪潮、中航等多個(gè)企業(yè)以“產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)”形式拿地多起來(lái)了。

樓市，大有低開(kāi)高走的趨勢(shì)。經(jīng)過(guò)2021年的震蕩，房地產(chǎn)也將逐步告別過(guò)去高增長(zhǎng)、高杠桿、高風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)展模式，轉(zhuǎn)向高質(zhì)量的發(fā)展。

房?jī)r(jià)，整體以“穩(wěn)”為主。這也將取決于樓市政策、供求關(guān)系和城市基本面實(shí)力。同時(shí)，樓市分化將更鮮明。打動(dòng)買(mǎi)房人的，除了穩(wěn)健的房企實(shí)力，還需要高品質(zhì)的產(chǎn)品、服務(wù)等。

圖 | 五象成為城市中心

2022年，南寧買(mǎi)房瞄準(zhǔn)中心地段。五象核心區(qū)、五象湖、青秀鳳嶺南北、埌東等，資源密集又優(yōu)越。

今年還有不少值得期待的樓盤(pán)，新盤(pán)如五象湖的北投壇澤項(xiàng)目、龍崗的中交象江來(lái)、東葛路的建發(fā)新項(xiàng)目、牛灣半島的霖峰及中航新項(xiàng)目等。高端市場(chǎng)，華潤(rùn)·西園、萬(wàn)科瑧灣悅、華潤(rùn)·中山府等也將持續(xù)發(fā)力。

投資客離場(chǎng)，剛需迎來(lái)買(mǎi)房的好周期。利率下行趨勢(shì)明確，補(bǔ)貼契稅、提升公積金貸款額度等政策不斷出臺(tái)。