看空派再一次的大失所望，各地房?jī)r(jià)還沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的大跌，國(guó)家就再次出手相救了。

12月8-10日的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確提出：支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

12月15日，央行全面降準(zhǔn)0.5個(gè)百分點(diǎn)，釋放長(zhǎng)期資金1.2萬(wàn)億，對(duì)沖到期的MLF之后，實(shí)際釋放7500億基礎(chǔ)貨幣。

12月11日，國(guó)家發(fā)改委副主任兼統(tǒng)計(jì)局局長(zhǎng)寧吉喆在2021-2022年中國(guó)經(jīng)濟(jì)年會(huì)上表示：房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，住房更是居民的消費(fèi)。

同樣在2021-2022年中國(guó)經(jīng)濟(jì)年會(huì)上，中央財(cái)經(jīng)委員會(huì)辦公室副主任韓文秀表示：一、各地區(qū)各部門要慎重出臺(tái)有收縮效應(yīng)的政策。二、房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模大、鏈條長(zhǎng)、牽涉面廣，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)、全社會(huì)固定資產(chǎn)投資、地方財(cái)政收入、金融機(jī)構(gòu)貸款總額中都占有相當(dāng)高的份額，對(duì)于經(jīng)濟(jì)金融穩(wěn)定和風(fēng)險(xiǎn)防范具有重要的系統(tǒng)性影響。

這次，國(guó)家救房地產(chǎn)于危難之際，并再次扣上支柱產(chǎn)業(yè)的高帽，對(duì)樓市來(lái)說(shuō)，絕對(duì)是大利好。

口號(hào)是已經(jīng)喊好了，但接下來(lái)政策是否兌現(xiàn)，何時(shí)落地，力度如何，才是決定樓市走向的關(guān)鍵所在。

今天，我將把政策解讀、2022年各線城市走勢(shì)和操作指南融合在一起分享給大家，希望你們不再迷茫、不再誤判。

 

1

12月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的最新數(shù)據(jù)顯示，11月70城中，新房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌的有59個(gè)，二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌的有63個(gè)，幾乎要全軍覆沒(méi)。

9月24日央行貨幣政策委員會(huì)第三季度例會(huì)提出“兩個(gè)維護(hù)”是這輪調(diào)控政策的拐點(diǎn)，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的召開(kāi)以及支柱產(chǎn)業(yè)的重申，標(biāo)志著樓市調(diào)控政策徹底轉(zhuǎn)向了維穩(wěn)和刺激。

接下來(lái)的2022年，只會(huì)存在兩類城市：一類是托底鼓勵(lì)刺激住房消費(fèi)，一類是按兵不動(dòng)無(wú)動(dòng)于衷，不會(huì)再有收緊和打壓。

2

7月15日和12月15日，我們已經(jīng)經(jīng)歷了兩次全面降準(zhǔn)。從2008年到2020年12年里，我們經(jīng)歷了6輪降準(zhǔn)周期，其中，4次為全面降準(zhǔn)，分別是2008年、2012年、2015年、2020年，其余2次為定向降準(zhǔn)。最關(guān)鍵的是，只要是全面降準(zhǔn)，5年期以上的房貸利率必定降息。

所以，接下來(lái)我們有可能迎來(lái)5年期LPR房貸利率的降息。

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出現(xiàn)階段我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨三重壓力，穩(wěn)經(jīng)濟(jì)出手要趁早。此外，美聯(lián)儲(chǔ)購(gòu)債提前結(jié)束，可能在明年2-3季度開(kāi)始加息，一旦美國(guó)進(jìn)入加息進(jìn)程，將會(huì)壓縮我們的降息空間。所以，如果我們LPR要降息，很可能就是從現(xiàn)在到明年1-2季度之間。

這意味著，接下來(lái)的每個(gè)月20日，我們都要高度關(guān)注LPR走向。

一旦5年期LPR降息，則對(duì)樓市是重磅大利好！一二線城市的剛需和投資要立刻入場(chǎng)，因?yàn)榉績(jī)r(jià)將觸底反彈。

就在我發(fā)文章的當(dāng)下，12月20日，央行剛剛公布了最新的LPR利率，1年期從3.85%降低至3.8%，5年期房貸利率仍然是4.65%沒(méi)變。說(shuō)明高層暫時(shí)還是側(cè)重于支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)，對(duì)房地產(chǎn)還是謹(jǐn)慎態(tài)度，沒(méi)有操之過(guò)急。接下來(lái)明年的1-2季度，我們必須時(shí)刻關(guān)注5年期LPR走勢(shì)。

 

3

最近，包括深圳在內(nèi)的一些城市，部分銀行開(kāi)始主動(dòng)降低房貸利率加點(diǎn)數(shù)。比如12月13日有消息稱深圳部分中小銀行首套從5.1%降至4.95%，二套從5.6%降至5.25%。

我告訴大家，這完全不是入場(chǎng)的信號(hào)，更不會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。

降低房貸利率加點(diǎn)數(shù)屬于部分銀行的獨(dú)立行為，通常和各自的額度是否充足有關(guān)，還會(huì)隨著季節(jié)變化而波動(dòng)，由于覆蓋面不夠，根本影響不了整座城市。而5年期LPR正式降息是央行和國(guó)家鼓勵(lì)買房，是全國(guó)所有銀行的普降，預(yù)期完全不是一個(gè)層面。

加點(diǎn)數(shù)降低20個(gè)基點(diǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如正式降息5個(gè)基點(diǎn)的效果強(qiáng)烈。

4

目前，四大一線城市的貸款審批和放款時(shí)間都有縮短，但是僅僅如此的話，根本不會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)觸底和反彈。2017-2019年時(shí)，一線的貸款發(fā)放非常及時(shí)和正常，但房?jī)r(jià)照樣陰跌不止。說(shuō)白了，銀行現(xiàn)在放貸速度的加快只是在為今年下半年的誤判糾錯(cuò)，目前信貸發(fā)放只是回歸正常而已，根本撐不起房?jī)r(jià)止跌上漲。

只要維持目前的調(diào)控政策不放松且不降息，四大一線城市的房?jī)r(jià)還是會(huì)繼續(xù)陰跌，只是成交量會(huì)有季節(jié)波動(dòng)，比如小陽(yáng)春和年底翹尾。

假如響應(yīng)高層號(hào)召，一線開(kāi)始有鼓勵(lì)首套和改善的政策松動(dòng)，比如首付降低、利率打折、稅費(fèi)優(yōu)惠、普通住房標(biāo)準(zhǔn)提高、二手房指導(dǎo)價(jià)上浮、三價(jià)就低松動(dòng)、5年期LPR降息、經(jīng)營(yíng)貸消費(fèi)貸監(jiān)管松綁，那么，剛需和投資客都要趕緊入場(chǎng)。

一線城市，是典型的給點(diǎn)陽(yáng)光就燦爛，一點(diǎn)政策上的寬松都會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)觸底反彈。在一線，鼓勵(lì)剛需就是鼓勵(lì)投資。

所以，現(xiàn)在告訴你明年一線房?jī)r(jià)會(huì)止跌的是外行，預(yù)測(cè)明年一線房?jī)r(jià)會(huì)漲的是騙子，因?yàn)檎{(diào)控政策還不明朗。

5

每當(dāng)樓市低迷之際，調(diào)控放松一定是最先從三四線小城開(kāi)始，但最終房?jī)r(jià)上漲卻是從一線開(kāi)始。

比如2015年大牛市啟動(dòng)前，全國(guó)所有城市都陸續(xù)取消了限購(gòu)政策，外地人隨便買，到最后僅剩下北上廣深仍然保留限購(gòu)。但是這輪房?jī)r(jià)上漲，還是從深圳、上海最先領(lǐng)漲起來(lái)。

2020年疫情初期，河南駐馬店、陜西寶雞、浙江海寧最先放松調(diào)控遭遇一日游，但房?jī)r(jià)首先啟動(dòng)的仍舊是深圳和上海。

這不是巧合，而是鐵律。所以，不論強(qiáng)二線還是弱二線，不論是三線還是四線，樓市是否啟動(dòng)自己城市說(shuō)了不算，而是要緊盯四大一線，一線漲了才會(huì)輪動(dòng)到二三線。

一線不漲，誰(shuí)也別想漲！

6

之前全國(guó)已有21個(gè)城市出臺(tái)了“限跌令”，現(xiàn)在限跌已經(jīng)沒(méi)有用了，所以最近一個(gè)月之內(nèi)有10多個(gè)城市開(kāi)始出臺(tái)鼓勵(lì)購(gòu)房政策和發(fā)放補(bǔ)貼，比如南通海安、湖南衡陽(yáng)、廣西桂林、重慶璧山萬(wàn)州、安徽蕪湖、河北保定、呼和浩特等，基本都是弱二線和三四線城市。內(nèi)容大同小異，就是契稅補(bǔ)貼、購(gòu)房補(bǔ)貼、人才補(bǔ)貼和二孩三孩改善優(yōu)惠。

為啥這么猴急的鼓勵(lì)購(gòu)房，因?yàn)楦鶕?jù)易居研究院的統(tǒng)計(jì)，三四線城市目前的庫(kù)存積壓現(xiàn)象極為明顯，已經(jīng)是2016年7月份以來(lái)的最高值，創(chuàng)下5年來(lái)新高。

在這里我鄭重的告誡大家：發(fā)布限跌令的城市不能買，發(fā)布購(gòu)房補(bǔ)貼的城市不能買。

這些弱二線和三四線城市最大的問(wèn)題，不僅僅是庫(kù)存積壓嚴(yán)重，更重要的是已經(jīng)逐漸失去了剛需的支撐。

購(gòu)房補(bǔ)貼根本不能導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲，想要房?jī)r(jià)上漲，有且只有一條路，那就是棚改。只有拆掉大量的老房子，人為創(chuàng)造出大量的購(gòu)房需求，讓你無(wú)房可住不得不買，房?jī)r(jià)才能上漲。

完全可以預(yù)見(jiàn)，2022年為托底樓市，部分省會(huì)和二線城市會(huì)陸續(xù)放松調(diào)控政策，還會(huì)放開(kāi)落戶門檻和人才引進(jìn)。

所以，三四線的朋友們，就算你所在城市放松力度再大，補(bǔ)貼再多，也千萬(wàn)不能投資接盤，而是應(yīng)該抓住二線省會(huì)降低門檻的機(jī)遇，直接落戶或者搞定房票，實(shí)現(xiàn)階層躍遷。

 

7

2021年全國(guó)掀起一場(chǎng)整治學(xué)區(qū)房的風(fēng)潮，北京、上海、深圳的頂級(jí)學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格一年內(nèi)下跌30-40%是普遍行情。

2022年2-4月，全國(guó)主要城市學(xué)區(qū)房會(huì)明顯升溫，成交量大漲，價(jià)格也會(huì)有漲幅，畢竟孩子讀書(shū)等不起，既然價(jià)格已經(jīng)大跌了，也不失為入場(chǎng)的好時(shí)機(jī)。

2022年上半年，一線和強(qiáng)二線城市學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格漲幅10%以上還是很有希望的。

 

8

如何判斷一個(gè)城市有沒(méi)有房產(chǎn)投資價(jià)值呢？我告訴你一個(gè)簡(jiǎn)單直接準(zhǔn)確的辦法：通過(guò)外地投資客來(lái)判斷！

如果你所在的城市很少見(jiàn)到外地投資客的身影，售樓處也都是本地土著，那么，這樣的城市，你買一套自住學(xué)區(qū)豪宅足以，千萬(wàn)別買多套投資。

有投資客的地方，不一定價(jià)值很大，但沒(méi)有投資客的城市，一定不值得你去投資。

 

9

如何判斷一個(gè)城市房?jī)r(jià)是否要啟動(dòng)呢？我再教你一個(gè)簡(jiǎn)單易操作的辦法：通過(guò)買房人類型來(lái)判斷。

你找一個(gè)中介，最好是熟悉的中介，問(wèn)他現(xiàn)在買房占比最多的都是什么人？假如都是年輕人首套自住的，說(shuō)明市場(chǎng)很差；假如很多是賣一套買一套的置換改善，說(shuō)明市場(chǎng)正在回暖；假如離婚買房、代持買房、公司買房、贈(zèng)與買房、人才買房、破限購(gòu)買房、經(jīng)營(yíng)貸消費(fèi)貸買房的人在大量增加，說(shuō)明房?jī)r(jià)要大漲。

10

我發(fā)現(xiàn)，很多買房人都會(huì)犯一個(gè)致命錯(cuò)誤，就是企圖對(duì)賭政策，并在政策出臺(tái)前行動(dòng)。這是所有不成熟小白的通病，比如常常有讀者會(huì)問(wèn)我，明年房地產(chǎn)稅可能會(huì)出臺(tái)我是否要趕緊把多余房子拋掉？又要降準(zhǔn)降息了，我是不是應(yīng)該馬上抄底？

記得央行高層曾經(jīng)說(shuō)過(guò)，利率、匯率這種東西就是要打破預(yù)期，打破共識(shí)，一旦所有人都形成一致共識(shí)，經(jīng)濟(jì)就會(huì)過(guò)熱和過(guò)冷，所以央行的操作要盡量做到出其不意。

樓市里入門級(jí)的一個(gè)理論“買漲不買跌”就是這個(gè)意思，一旦大家都認(rèn)為要繼續(xù)跌了，再便宜也沒(méi)人買，一旦大家都覺(jué)得還要漲，再貴也會(huì)瘋搶。所以，高層的作用就是要打破這種一致的預(yù)期。

因此，我想奉勸大家的是，可以預(yù)測(cè)樓市政策，可以為此而做準(zhǔn)備，但是千萬(wàn)別在政策出臺(tái)前行動(dòng)，碰準(zhǔn)了是僥幸，碰壁了是活該。

樓市和股市完全不是一個(gè)概念，樓市利好政策出臺(tái)后有充足的時(shí)間買進(jìn)，利空政策出臺(tái)后，也有充足的時(shí)間讓你逃頂。聰明人畢竟是少數(shù)，在政策轉(zhuǎn)彎之際，大多數(shù)人還是會(huì)慣性的做出錯(cuò)誤的決定。你的成功其實(shí)就是比這群愚昧的人快一步而已。

一定要記住：不要在預(yù)測(cè)的政策下行動(dòng)，而要在政策落地后第一時(shí)間出手！

二十年經(jīng)歷證明一件事：等我出手買房了，房?jī)r(jià)才會(huì)漲。當(dāng)然，到時(shí)候我會(huì)第一時(shí)間發(fā)文告訴大家。謝謝關(guān)注。

 

 

 

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轉(zhuǎn)載自：房天下南寧