東商區(qū)作為已趨成熟的城市商務(wù)區(qū)，其寸土寸金的優(yōu)越性讓一眾購房者心向神往。

 

但就是這么個黃金地段，當(dāng)中還夾著個8年至今仍在售的樓盤——天昌東盟中央城。

 

價格從8年前開盤8字頭/㎡起飛升至今日的3萬+/㎡。

 

非別墅、非江景、非大房企開發(fā)。

 

它究竟值不值這個價？

 

項目建筑很“獨特”

 

天昌東盟中央城位于青秀區(qū)桂雅路16號，早在2013年就已經(jīng)開盤，至今已過去8年。

 

相信常經(jīng)過東商區(qū)的老鐵都見過這個樓盤。

 

它獨特的建筑設(shè)計在眾多東商區(qū)的住宅中相當(dāng)吸睛，很難不被注意：

 

外立面呈棕褐色，樓頂?shù)膶毸柫⒃诎雸A的穹頂上，整體風(fēng)格偏歐式。

 

只是墻面上有不少神似下穿劍的裝飾倍受人吐槽，看上去頗有“七劍下天下”的架勢，這難道是某個風(fēng)水局？

 

不知看到這的吃瓜群眾對此有什么看法。

 

 ▲天昌東盟中央城A、B地塊外立面

 

 

項目體量不小，總共占地288畝，分為ABCD共4個地塊開發(fā)。

 

其中A、B地塊作為一期最先開盤，入住率最高、底商成熟，居住氛圍也已經(jīng)形成。

 

可惜的是商鋪生意都比較冷清。

 

▲天昌東盟中央街商鋪

 

C、D地塊則又起一案名——天昌青山府，作為二期銷售，因此CD與AB地塊的樓棟外立面設(shè)計也稍有差別。

 

外立面呈米白與霧藍(lán)的撞色，樓頂同樣是寶塔與半圓穹頂。

 

相比一期AB地塊樓棟的色調(diào)更醒目、設(shè)計相對好看些。

 

▲天昌東盟中央城（天昌青山府）D地塊外立面

（拍攝：趙翔）

 

項目整體歐式的建筑設(shè)計讓頭條君感覺非常眼熟，而后果然在網(wǎng)上找到了建筑風(fēng)格出處。

 

▲清真寺（圖源：網(wǎng)絡(luò)）

 

據(jù)置業(yè)顧問介紹，目前二期D地塊的入住率達(dá)到40%。

 

但實際上這樣的入住率并不高，這也與改善房業(yè)主裝修周期長、地塊依舊在售有關(guān)。

 

推盤時間間隔6年，步調(diào)緩慢？

 

和上期《頭條君看老盤系列》中的盛科城一樣，天昌東盟中央城的推盤步調(diào)十分緩慢。

 

由于拿地時間過于久遠(yuǎn)，頭條君未能獲悉到具體時間。

 

首開則是在2013年9月，一期以8字頭起的價格推售，遠(yuǎn)超當(dāng)時南寧住宅均價約1千元，而后在2015年年初開始陸續(xù)交房。

 

接著時隔6年（即2019年），項目的二期才開始推出，價格則是飆升，最高達(dá)3.2萬/㎡。

 

▲天昌青山府D地塊（拍攝：趙翔）

 

其實早在2014年，二期工地就已經(jīng)動工，結(jié)果久久不見開盤，直至變成了真正的現(xiàn)房。

 

推盤步調(diào)緩慢的緣由眾說紛紜。

 

除了疑似捂盤外，頭條君還從坊間傳言了解到，天昌青山府當(dāng)時申請的備案價偏高，與南寧的“限價”政策撞了個正著，因此未能獲批，不得不那么“捂著”。

 

▲天昌青山府C地塊（拍攝：趙翔）

 

然而2019年項目二期開盤至今仍未售空，甚至C地塊依舊沒有面世，這就不得不讓吃瓜群眾懷疑開發(fā)商直接“將錯就錯”，一直“捂著”了。

 

但吃瓜群眾們也得知道，捂盤需要一定的資本，只有資金穩(wěn)健的開發(fā)商才有捂盤的底氣。

 

項目二期“豪”字當(dāng)頭

 

接下來必須著重介紹一番天昌青山府的C、D倆地塊。

 

它們倆的體量有較大的區(qū)別：C地塊85畝，D地塊56畝；因此容積率也不同：C地塊1.75，D地塊1.15。

 

首先來看目前在售的D地塊，共有9棟住宅樓，均為板式大平層，已在2016-2017年陸續(xù)交房。

 

▲天昌青山府D地塊（拍攝：趙翔）

 

樓棟的層數(shù)是個亮點：因為靠近青秀山，建筑高度受到限制，因此建筑只在10至15層之間，1樓均做成架空層設(shè)置入戶大堂。

 

對于不喜超高層的購房者來說是很稱心的選擇。

 

▲地圖示意圖

 

基于項目“豪宅”的調(diào)性，梯戶比僅為一梯兩戶和兩梯兩戶，戶型面積段在169㎡至191㎡之間，層高3.15米。

 

184㎡戶型只打造了3個房間，將戶型的每個空間都做得相當(dāng)寬敞。

 

其中主臥和次臥均為套房設(shè)計，自帶飄窗并配備了衛(wèi)生間及衣帽間，總面積分別達(dá)到了約30㎡和21㎡。

 

客廳和餐廳同樣開闊，分別寬5.2米和5.85米，廚房為開放式。

 

▲184㎡戶型（圖源：房天下）

 

共設(shè)計有3個陽臺和，南北通透。

 

兩個主陽臺的空間也是相當(dāng)充裕：北面陽臺進(jìn)深2.6米，南面陽臺長達(dá)8.5米。

 

此外，陽臺處還配贈了兩個目前商品房市場上比較少見的花池，這在南寧早期的戶型設(shè)計中則較為常見，或許與項目開發(fā)設(shè)計時間早有關(guān)。

 

▲住宅陽臺花池示意圖（圖源：網(wǎng)絡(luò)）

 

184㎡戶型美中不足的是空間設(shè)計不夠合理，房間門正面相對，入戶大門正對著過道，容易有穿堂風(fēng)。

 

后期業(yè)主裝修時需要多花些心思將兩者進(jìn)行隔斷，空間利用率也會受到一定影響。

 

169㎡戶型則略遜色于184㎡戶型。

 

同樣是打造了3個房間、3個陽臺（配有一個花池），但套房僅有主臥一間，面積在28㎡左右；其中一個陽臺為陽光房，設(shè)置在主臥隔壁。

 

南北兩個主陽臺未完全正對，南面的陽臺長寬比較獨特：長2.3米，寬3.3米，長度小于寬度。

 

客廳空間充裕，寬5.1米；餐廳相對窄一些，寬4米左右。

 

▲169㎡戶型（圖源：房天下）

 

不足之處仍在于房門對房門、入戶大門對著過道。

 

 

據(jù)南寧市商品房智能銷售公示平臺的信息顯示，目前D地塊僅剩12套房源在售（共計202套），庫存不算多，屬于清棟狀態(tài)。

 

項目優(yōu)缺點明顯

 

接下來簡要介紹介紹天昌青山府未推售的C地塊。

 

共計9棟住宅，其中最低為7層，最高有26層。

 

相比D地塊，C地塊包含了10套樓中樓房源，戶型面積也更大更為改善：面積段在220㎡到380㎡之間，層高3.5米，裝修的設(shè)計空間很大。

 

梯戶比更低：兩梯兩戶和三梯兩戶。

 

其中除7層的洋房外，高層住宅都設(shè)置了“保姆電梯”，位于樓棟的后側(cè)，業(yè)主進(jìn)出的私密性很強(qiáng)，妥妥的豪宅屬性。

 

▲天昌青山府C地塊（拍攝：趙翔）

 

項目二期的總價也是相當(dāng)“豪”，均價在2.2萬/㎡左右，總價最高達(dá)1500萬/套，而且是毛坯交付。

 

其余的配套，老鐵們應(yīng)該都懂個八九不離十了：

 

位于東商區(qū)，商業(yè)配套不多費口舌。

 

南面是李寧體育館和青秀山，自然景觀也有，學(xué)區(qū)是一路之隔的桂雅路小學(xué)（桂花校區(qū)）和南寧三中，幼兒園就在項目內(nèi)。

 

物業(yè)是萬科，服務(wù)質(zhì)量有口皆碑，費用不算高：2.98元/㎡。

 

▲天昌東盟中央城附近城區(qū)航拍（拍攝：趙翔）

 

一波分析下來，項目的優(yōu)缺點頭條君也摸出了個大概：

 

①地段配套非常優(yōu)質(zhì)；

②學(xué)區(qū)學(xué)校優(yōu)質(zhì)；

③容積率低、梯戶比低，居住舒適度高；

④離最近的地鐵東盟商務(wù)區(qū)站較遠(yuǎn)，但見仁見智；

⑤戶型產(chǎn)品空間設(shè)計不夠合理，比較減分；

⑥戶型面積大、單價高——總價相當(dāng)高。

 

開發(fā)商是個不差錢的主

 

上文提到“只有資金穩(wěn)健的開發(fā)商才有捂盤的底氣”，天昌東盟中央城的開發(fā)商廣西天昌投資有限公司確實有這個資本。

 

據(jù)了解，該公司成立于1998年9月，是南寧本土的民企，公司經(jīng)營范圍跨度還挺大：建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、制造業(yè)、餐飲業(yè)、文化娛樂業(yè)。

 

房地產(chǎn)則是天昌的三大產(chǎn)業(yè)之一，旗下已開發(fā)天昌凱悅國際、天昌東盟中央城（天昌青山府）。

 

▲東盟商務(wù)區(qū)城區(qū)航拍（拍攝：趙翔）

 

成立23年僅開發(fā)了以上2個項目，步伐走的不大，而且都屬于改善盤，起點非常高。

 

選址眼光也不差，均位于東盟商務(wù)區(qū)。

 

至于項目何時才把最后一個地塊推出（D地塊），頭條君在置業(yè)顧問口中也沒得到答案——“開發(fā)商資金鏈穩(wěn)健，不差錢也不著急。”

 

▲暫未推售的C地塊（拍攝：趙翔）

 

或許這個樓盤的情況也同盛科城一樣——高端改善盤的庫存去化周期長且常有同類新項目冒頭，競爭激烈。

 

項目的總價在改善盤當(dāng)中又相對較高，存在不小的去化壓力。

 

看到這里，吃瓜群眾們覺得項目值不值這個價？

歡迎留言。

 

作者|徐逸君

審核|吳曉苑

編輯|劉玉嬋

 

 

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