東商區(qū)作為已趨成熟的城市商務(wù)區(qū)，其寸土寸金的優(yōu)越性讓一眾購(gòu)房者心向神往。

 

但就是這么個(gè)黃金地段，當(dāng)中還夾著個(gè)8年至今仍在售的樓盤——天昌東盟中央城。

 

價(jià)格從8年前開(kāi)盤8字頭/㎡起飛升至今日的3萬(wàn)+/㎡。

 

非別墅、非江景、非大房企開(kāi)發(fā)。

 

它究竟值不值這個(gè)價(jià)？

 

項(xiàng)目建筑很“獨(dú)特”

 

天昌東盟中央城位于青秀區(qū)桂雅路16號(hào)，早在2013年就已經(jīng)開(kāi)盤，至今已過(guò)去8年。

 

相信常經(jīng)過(guò)東商區(qū)的老鐵都見(jiàn)過(guò)這個(gè)樓盤。

 

它獨(dú)特的建筑設(shè)計(jì)在眾多東商區(qū)的住宅中相當(dāng)吸睛，很難不被注意：

 

外立面呈棕褐色，樓頂?shù)膶毸柫⒃诎雸A的穹頂上，整體風(fēng)格偏歐式。

 

只是墻面上有不少神似下穿劍的裝飾倍受人吐槽，看上去頗有“七劍下天下”的架勢(shì)，這難道是某個(gè)風(fēng)水局？

 

不知看到這的吃瓜群眾對(duì)此有什么看法。

 

 ▲天昌東盟中央城A、B地塊外立面

 

 

項(xiàng)目體量不小，總共占地288畝，分為ABCD共4個(gè)地塊開(kāi)發(fā)。

 

其中A、B地塊作為一期最先開(kāi)盤，入住率最高、底商成熟，居住氛圍也已經(jīng)形成。

 

可惜的是商鋪生意都比較冷清。

 

▲天昌東盟中央街商鋪

 

C、D地塊則又起一案名——天昌青山府，作為二期銷售，因此CD與AB地塊的樓棟外立面設(shè)計(jì)也稍有差別。

 

外立面呈米白與霧藍(lán)的撞色，樓頂同樣是寶塔與半圓穹頂。

 

相比一期AB地塊樓棟的色調(diào)更醒目、設(shè)計(jì)相對(duì)好看些。

 

▲天昌東盟中央城（天昌青山府）D地塊外立面

（拍攝：趙翔）

 

項(xiàng)目整體歐式的建筑設(shè)計(jì)讓頭條君感覺(jué)非常眼熟，而后果然在網(wǎng)上找到了建筑風(fēng)格出處。

 

▲清真寺（圖源：網(wǎng)絡(luò)）

 

據(jù)置業(yè)顧問(wèn)介紹，目前二期D地塊的入住率達(dá)到40%。

 

但實(shí)際上這樣的入住率并不高，這也與改善房業(yè)主裝修周期長(zhǎng)、地塊依舊在售有關(guān)。

 

推盤時(shí)間間隔6年，步調(diào)緩慢？

 

和上期《頭條君看老盤系列》中的盛科城一樣，天昌東盟中央城的推盤步調(diào)十分緩慢。

 

由于拿地時(shí)間過(guò)于久遠(yuǎn)，頭條君未能獲悉到具體時(shí)間。

 

首開(kāi)則是在2013年9月，一期以8字頭起的價(jià)格推售，遠(yuǎn)超當(dāng)時(shí)南寧住宅均價(jià)約1千元，而后在2015年年初開(kāi)始陸續(xù)交房。

 

接著時(shí)隔6年（即2019年），項(xiàng)目的二期才開(kāi)始推出，價(jià)格則是飆升，最高達(dá)3.2萬(wàn)/㎡。

 

▲天昌青山府D地塊（拍攝：趙翔）

 

其實(shí)早在2014年，二期工地就已經(jīng)動(dòng)工，結(jié)果久久不見(jiàn)開(kāi)盤，直至變成了真正的現(xiàn)房。

 

推盤步調(diào)緩慢的緣由眾說(shuō)紛紜。

 

除了疑似捂盤外，頭條君還從坊間傳言了解到，天昌青山府當(dāng)時(shí)申請(qǐng)的備案價(jià)偏高，與南寧的“限價(jià)”政策撞了個(gè)正著，因此未能獲批，不得不那么“捂著”。

 

▲天昌青山府C地塊（拍攝：趙翔）

 

然而2019年項(xiàng)目二期開(kāi)盤至今仍未售空，甚至C地塊依舊沒(méi)有面世，這就不得不讓吃瓜群眾懷疑開(kāi)發(fā)商直接“將錯(cuò)就錯(cuò)”，一直“捂著”了。

 

但吃瓜群眾們也得知道，捂盤需要一定的資本，只有資金穩(wěn)健的開(kāi)發(fā)商才有捂盤的底氣。

 

項(xiàng)目二期“豪”字當(dāng)頭

 

接下來(lái)必須著重介紹一番天昌青山府的C、D倆地塊。

 

它們倆的體量有較大的區(qū)別：C地塊85畝，D地塊56畝；因此容積率也不同：C地塊1.75，D地塊1.15。

 

首先來(lái)看目前在售的D地塊，共有9棟住宅樓，均為板式大平層，已在2016-2017年陸續(xù)交房。

 

▲天昌青山府D地塊（拍攝：趙翔）

 

樓棟的層數(shù)是個(gè)亮點(diǎn)：因?yàn)榭拷嘈闵?，建筑高度受到限制，因此建筑只?span style="letter-spacing:2px">10至15層之間，1樓均做成架空層設(shè)置入戶大堂。

 

對(duì)于不喜超高層的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)是很稱心的選擇。

 

▲地圖示意圖

 

基于項(xiàng)目“豪宅”的調(diào)性，梯戶比僅為一梯兩戶和兩梯兩戶，戶型面積段在169㎡至191㎡之間，層高3.15米。

 

184㎡戶型只打造了3個(gè)房間，將戶型的每個(gè)空間都做得相當(dāng)寬敞。

 

其中主臥和次臥均為套房設(shè)計(jì)，自帶飄窗并配備了衛(wèi)生間及衣帽間，總面積分別達(dá)到了約30㎡和21㎡。

 

客廳和餐廳同樣開(kāi)闊，分別寬5.2米和5.85米，廚房為開(kāi)放式。

 

▲184㎡戶型（圖源：房天下）

 

共設(shè)計(jì)有3個(gè)陽(yáng)臺(tái)和，南北通透。

 

兩個(gè)主陽(yáng)臺(tái)的空間也是相當(dāng)充裕：北面陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深2.6米，南面陽(yáng)臺(tái)長(zhǎng)達(dá)8.5米。

 

此外，陽(yáng)臺(tái)處還配贈(zèng)了兩個(gè)目前商品房市場(chǎng)上比較少見(jiàn)的花池，這在南寧早期的戶型設(shè)計(jì)中則較為常見(jiàn)，或許與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)時(shí)間早有關(guān)。

 

▲住宅陽(yáng)臺(tái)花池示意圖（圖源：網(wǎng)絡(luò)）

 

184㎡戶型美中不足的是空間設(shè)計(jì)不夠合理，房間門正面相對(duì)，入戶大門正對(duì)著過(guò)道，容易有穿堂風(fēng)。

 

后期業(yè)主裝修時(shí)需要多花些心思將兩者進(jìn)行隔斷，空間利用率也會(huì)受到一定影響。

 

169㎡戶型則略遜色于184㎡戶型。

 

同樣是打造了3個(gè)房間、3個(gè)陽(yáng)臺(tái)（配有一個(gè)花池），但套房?jī)H有主臥一間，面積在28㎡左右；其中一個(gè)陽(yáng)臺(tái)為陽(yáng)光房，設(shè)置在主臥隔壁。

 

南北兩個(gè)主陽(yáng)臺(tái)未完全正對(duì)，南面的陽(yáng)臺(tái)長(zhǎng)寬比較獨(dú)特：長(zhǎng)2.3米，寬3.3米，長(zhǎng)度小于寬度。

 

客廳空間充裕，寬5.1米；餐廳相對(duì)窄一些，寬4米左右。

 

▲169㎡戶型（圖源：房天下）

 

不足之處仍在于房門對(duì)房門、入戶大門對(duì)著過(guò)道。

 

 

據(jù)南寧市商品房智能銷售公示平臺(tái)的信息顯示，目前D地塊僅剩12套房源在售（共計(jì)202套），庫(kù)存不算多，屬于清棟狀態(tài)。

 

項(xiàng)目?jī)?yōu)缺點(diǎn)明顯

 

接下來(lái)簡(jiǎn)要介紹介紹天昌青山府未推售的C地塊。

 

共計(jì)9棟住宅，其中最低為7層，最高有26層。

 

相比D地塊，C地塊包含了10套樓中樓房源，戶型面積也更大更為改善：面積段在220㎡到380㎡之間，層高3.5米，裝修的設(shè)計(jì)空間很大。

 

梯戶比更低：兩梯兩戶和三梯兩戶。

 

其中除7層的洋房外，高層住宅都設(shè)置了“保姆電梯”，位于樓棟的后側(cè)，業(yè)主進(jìn)出的私密性很強(qiáng)，妥妥的豪宅屬性。

 

▲天昌青山府C地塊（拍攝：趙翔）

 

項(xiàng)目二期的總價(jià)也是相當(dāng)“豪”，均價(jià)在2.2萬(wàn)/㎡左右，總價(jià)最高達(dá)1500萬(wàn)/套，而且是毛坯交付。

 

其余的配套，老鐵們應(yīng)該都懂個(gè)八九不離十了：

 

位于東商區(qū)，商業(yè)配套不多費(fèi)口舌。

 

南面是李寧體育館和青秀山，自然景觀也有，學(xué)區(qū)是一路之隔的桂雅路小學(xué)（桂花校區(qū)）和南寧三中，幼兒園就在項(xiàng)目?jī)?nèi)。

 

物業(yè)是萬(wàn)科，服務(wù)質(zhì)量有口皆碑，費(fèi)用不算高：2.98元/㎡。

 

▲天昌東盟中央城附近城區(qū)航拍（拍攝：趙翔）

 

一波分析下來(lái)，項(xiàng)目的優(yōu)缺點(diǎn)頭條君也摸出了個(gè)大概：

 

①地段配套非常優(yōu)質(zhì)；

②學(xué)區(qū)學(xué)校優(yōu)質(zhì)；

③容積率低、梯戶比低，居住舒適度高；

④離最近的地鐵東盟商務(wù)區(qū)站較遠(yuǎn)，但見(jiàn)仁見(jiàn)智；

⑤戶型產(chǎn)品空間設(shè)計(jì)不夠合理，比較減分；

⑥戶型面積大、單價(jià)高——總價(jià)相當(dāng)高。

 

開(kāi)發(fā)商是個(gè)不差錢的主

 

上文提到“只有資金穩(wěn)健的開(kāi)發(fā)商才有捂盤的底氣”，天昌東盟中央城的開(kāi)發(fā)商廣西天昌投資有限公司確實(shí)有這個(gè)資本。

 

據(jù)了解，該公司成立于1998年9月，是南寧本土的民企，公司經(jīng)營(yíng)范圍跨度還挺大：建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、制造業(yè)、餐飲業(yè)、文化娛樂(lè)業(yè)。

 

房地產(chǎn)則是天昌的三大產(chǎn)業(yè)之一，旗下已開(kāi)發(fā)天昌凱悅國(guó)際、天昌東盟中央城（天昌青山府）。

 

▲東盟商務(wù)區(qū)城區(qū)航拍（拍攝：趙翔）

 

成立23年僅開(kāi)發(fā)了以上2個(gè)項(xiàng)目，步伐走的不大，而且都屬于改善盤，起點(diǎn)非常高。

 

選址眼光也不差，均位于東盟商務(wù)區(qū)。

 

至于項(xiàng)目何時(shí)才把最后一個(gè)地塊推出（D地塊），頭條君在置業(yè)顧問(wèn)口中也沒(méi)得到答案——“開(kāi)發(fā)商資金鏈穩(wěn)健，不差錢也不著急。”

 

▲暫未推售的C地塊（拍攝：趙翔）

 

或許這個(gè)樓盤的情況也同盛科城一樣——高端改善盤的庫(kù)存去化周期長(zhǎng)且常有同類新項(xiàng)目冒頭，競(jìng)爭(zhēng)激烈。

 

項(xiàng)目的總價(jià)在改善盤當(dāng)中又相對(duì)較高，存在不小的去化壓力。

 

看到這里，吃瓜群眾們覺(jué)得項(xiàng)目值不值這個(gè)價(jià)？

歡迎留言。

 

作者|徐逸君

審核|吳曉苑

編輯|劉玉嬋

 

 

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