1998年之前我國(guó)實(shí)行的都是“福利分房”制度。這是建國(guó)初期，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代特有的一種房屋分配形式：由企事業(yè)單位集資蓋房，然后按照級(jí)別、工齡、有無(wú)住房等條件進(jìn)行分房。分房時(shí)代，房子等同于是一種福利待遇，所以住房成本極低，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于建房和維修成本，有的單位甚至完全免費(fèi)。但也正因?yàn)榇?，我?guó)的房屋供給嚴(yán)重不足，人均居住面積也非常低——在上海1994年人均居住面積不足10平米。

為了更好地解決國(guó)人的住房問題，提高人均居住面積，1998年7月，國(guó)務(wù)院頒發(fā)重要通知，宣布“全面停止住房實(shí)物分配，實(shí)行住房分配貨幣化”，并首次提出建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系。因此，98年房改也稱為“一次房改”。

“一次房改”后，房地產(chǎn)的市場(chǎng)屬性被徹底激活，樓市迎來(lái)空前的繁榮，尤其是商品住房市場(chǎng)迎來(lái)突飛猛進(jìn)的發(fā)展。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1998年-2020年，二十多年時(shí)間，我國(guó)城鎮(zhèn)地區(qū)的人均居住面積從6.3平方米，增長(zhǎng)到39.8平方米左右。甚至超過(guò)了很多發(fā)達(dá)國(guó)家的人均住房水平。另根據(jù)央行的報(bào)告，2020年我國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭的住房擁有率高達(dá)96.0%，戶均擁有住房1.5套，戶均資產(chǎn)超過(guò)300萬(wàn)，有一套住房的家庭占比為58.4%，有兩套住房的占比為31.0%。

此外，“一次房改”在滿足了居民的住房需求的同時(shí)，還推動(dòng)我國(guó)城鎮(zhèn)化建設(shè)。98年之后，商品房大量涌現(xiàn)，各地拆遷高潮迭起，農(nóng)民進(jìn)城買房定居熱潮四起。七普數(shù)據(jù)顯示，1998年-2020年，我國(guó)城鎮(zhèn)化率由30.4%提升到了63.89%，城市常住人口由1.72億人，增加至9億人。

專家直言，如果沒有“一次房改”，這一切都是不可能實(shí)現(xiàn)的。確實(shí)，在98年房改之后，隨著房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過(guò)20多年的快速發(fā)展，當(dāng)前階段我國(guó)總體上已經(jīng)不缺房了，非但如此，全國(guó)不少城市甚至已經(jīng)出現(xiàn)了房屋嚴(yán)重過(guò)剩的情況。北師大教授董藩直言，市場(chǎng)化的房地產(chǎn)是名副其實(shí)的國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展支柱產(chǎn)業(yè)，更是主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。

但不得不承認(rèn)的是，在“一次房改”取消福利分房從此實(shí)行貨幣化購(gòu)房后的一二十年里，房地產(chǎn)行業(yè)的“四大”突出問題也開始逐漸顯現(xiàn)了：首先，房?jī)r(jià)不斷上漲，房?jī)r(jià)收入比偏高，普羅大眾買房難度越來(lái)越大。資料顯示，過(guò)去二十年，全國(guó)房?jī)r(jià)下跌的年份只有3年，且都是穩(wěn)中微跌，其余17年房?jī)r(jià)均保持較高幅度上漲?？傮w而言，20年房?jī)r(jià)上漲了5.3倍多。諸葛找房調(diào)查研究結(jié)果顯示，2020年平均房?jī)r(jià)收入比高達(dá)13.2。值得一提的是，這份報(bào)告是按照人均住房面積23平計(jì)算，如果按照央行公布的39.8平計(jì)算，則房?jī)r(jià)收入比數(shù)據(jù)可能要達(dá)到22。這意味著買房需要不吃不喝22年才能實(shí)現(xiàn)；

其次，樓市投資炒作非常嚴(yán)重。西南財(cái)大研究報(bào)告顯示，2018年三季度，從全國(guó)城鎮(zhèn)家庭新購(gòu)房的目的來(lái)看，投資用途占58.2%，改善需求占26.7%，而首次購(gòu)房的剛需僅占15.1%。值得一提的是，2008年投資性購(gòu)房占比僅為19.6%。換言之，過(guò)去十年間，新購(gòu)房中首套房占比持續(xù)下降，而第二套或第三套及以上房占比持續(xù)上升，即樓市的投資炒作氛圍越來(lái)越濃厚了；

再者，驚人的住房空置率：2020年底，全國(guó)空置住房或超過(guò)1.2億套。其中商品房空置數(shù)量接近8500萬(wàn)套，小產(chǎn)權(quán)房、經(jīng)濟(jì)適用房、保障房等空置數(shù)量在3500萬(wàn)套左右。此外，西南財(cái)大在2018年發(fā)布的報(bào)告顯示，2017年底全國(guó)城鎮(zhèn)地區(qū)住房空置率接近22%，其中商品房空置率高達(dá)26.6%。二三線城市空置情況更嚴(yán)峻，其中蘊(yùn)藏的風(fēng)險(xiǎn)也更大；

第四，全國(guó)90%以上的城市都患上了“房地產(chǎn)依賴癥”。自2004年9月以來(lái)，一些城市的違法用地少的在60%左右，多的甚至在90%以上。這個(gè)觸目驚心的數(shù)字后面，是一波又一波的“地產(chǎn)招商”熱潮，是一些城市嚴(yán)重的“房地產(chǎn)依賴癥”。此外，易居研究院2020年5月份發(fā)布的百城房地產(chǎn)綜合依賴度排名顯示，全國(guó)50%以上的城市對(duì)土地財(cái)政的依賴度都超過(guò)了60%，東北、西北等經(jīng)濟(jì)相對(duì)落后城市，對(duì)房地產(chǎn)的依賴更大。

此外，現(xiàn)實(shí)中房地產(chǎn)市場(chǎng)的住房分配不均衡現(xiàn)象更嚴(yán)重，潘石屹曾透露，在北京有人坐擁100套房產(chǎn)，只住一套。前不久，有媒體報(bào)道，一大媽在上海坐擁90套房和106個(gè)車位，此事公布后，很多人的反應(yīng)是非常正常，有些人甚至也揭露了身邊類似這樣的“房姐”、“房哥”、“房叔”。

站在普通老百姓的角度來(lái)看，當(dāng)前房地產(chǎn)存在的最大問題是：房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，房屋總價(jià)太高，普通剛需購(gòu)房者已經(jīng)不可能通過(guò)工資收入買房。在這種情況下，未來(lái)要如何有效徹底地解決年輕人的購(gòu)房問題呢？

有專家提出，未來(lái)應(yīng)該以城鎮(zhèn)發(fā)展為重點(diǎn)，縮小城鄉(xiāng)差距，特別是增加城鎮(zhèn)就業(yè)崗位和工資。也有專家建議，在全國(guó)大規(guī)模實(shí)行“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”，買不起商品房就著力打造租賃市場(chǎng)，租和買享受到的權(quán)益相同時(shí)，大家就不會(huì)擠破頭去買房了。重點(diǎn)需要說(shuō)明的是，針對(duì)當(dāng)前樓市所處的環(huán)境以及所面臨的處境，北大教授徐遠(yuǎn)和網(wǎng)紅經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平均提出了“二次房改”的概念，且二人各自制定了一套房改“新方案”。

北大教授徐遠(yuǎn)：要以“二次房改”的氣魄，啟動(dòng)新一輪住房改革。在徐遠(yuǎn)看來(lái)，“二次房改”將達(dá)到兩個(gè)目的：其一是重點(diǎn)解決中低收入者的住房難題；其二是將推動(dòng)經(jīng)濟(jì)新一輪增長(zhǎng)。

徐遠(yuǎn)提出的“二次房改”的具體新方案是：大規(guī)模建設(shè)安居房，讓流動(dòng)人口在城市里安居樂業(yè)，啟動(dòng)農(nóng)民工市民化。每年興建1000萬(wàn)套安居房，套均面積50平方米，套均投資100萬(wàn)元，每年直接投資10萬(wàn)億元，一舉解決當(dāng)前的兩大問題。初步匡算，每平方米要投資2萬(wàn)元，其中土地費(fèi)用1.6萬(wàn)元，工程費(fèi)用0.4萬(wàn)元。這是因?yàn)橹饕x址在大都市、都市圈和核心城市，所以土地費(fèi)用較高。

按照徐遠(yuǎn)的估算，未來(lái)10年總共需建設(shè)1億套安居房，可直接解決2億進(jìn)城農(nóng)民工的住房問題，間接為城市新增2億新市民，總共會(huì)為城市產(chǎn)生約4億新市民。一舉打破城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，解決過(guò)去40年未能解決的歷史遺留問題。

有人可能會(huì)問，如何做到精準(zhǔn)保障中低收入者的利益呢？徐遠(yuǎn)在新方案中有提及，主要是三方面：第一、在購(gòu)房資格方面，要嚴(yán)格約束：必須是面向無(wú)房人口，以就業(yè)地繳納社保為唯一標(biāo)準(zhǔn)，不歧視無(wú)戶籍、無(wú)學(xué)位人口；第二、給予購(gòu)房降首付便利以及貸款政策支持：首付不低于20%，貸款利率可以適當(dāng)優(yōu)惠；第三、戶型設(shè)計(jì)：針對(duì)中低收入新市民群體，以40~60 平方米的小戶型為主，和商品房相互補(bǔ)充，形成完整的住房市場(chǎng)。

按照徐遠(yuǎn)的方案，有兩類人將直接從中受益：城市中低收入家庭和剛從農(nóng)村進(jìn)入城市的外來(lái)人口。第一類人因?yàn)榉N種原因錯(cuò)過(guò)了購(gòu)房最佳時(shí)機(jī)，眼睜睜看著房?jī)r(jià)漲到買不起的地步，但“二次房改”后，這類人可通過(guò)安居房替補(bǔ)實(shí)現(xiàn)有房夢(mèng)；第二類人剛進(jìn)入城市，不可能擁有太高的經(jīng)濟(jì)收入，安居房低首付、貸款優(yōu)惠政策，恰恰可以幫助他們實(shí)現(xiàn)大城市的住房夢(mèng)。

此外，在筆者看來(lái)，徐遠(yuǎn)提出的二次房改新方案還有一個(gè)顯著的功效，那就是從根本上改變房屋供求不平衡的局面，抑制購(gòu)房恐慌，這顯然會(huì)非常有助于遏制投機(jī)炒作。

相較于徐遠(yuǎn)的“粗放式”改革方案，網(wǎng)紅經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平的新方案則更細(xì)膩：第一點(diǎn)和徐遠(yuǎn)大體類似，都是不斷加快住房轉(zhuǎn)型，大力建設(shè)安居房、廉租房、保障房、共有產(chǎn)權(quán)房等，豐富住房類型，盡量滿足中低收入者的需求；第二點(diǎn)也類似，就是加大貨幣金融政策支持，但任澤平更傾向于建議加大對(duì)購(gòu)房者的共有產(chǎn)權(quán)房信貸政策支持；第三點(diǎn)，對(duì)多套房者征稅，房產(chǎn)稅、空置稅、房東稅可以并用，在這里稅收不僅起到調(diào)節(jié)收入的作用，還有助于緩解地方對(duì)土地的過(guò)度依賴，成為地方財(cái)政收入來(lái)源的新的增長(zhǎng)點(diǎn)；第四點(diǎn)，優(yōu)化土地供應(yīng)，以人口來(lái)制定用地指標(biāo)，且城市間的用地指標(biāo)可以互相對(duì)調(diào)。通俗來(lái)說(shuō)就是建立土地流動(dòng)市場(chǎng)。

專家劉博評(píng)論，任澤平的“二次房改”新方案更具體更詳細(xì)也更對(duì)癥下藥。一次房改是解決住房稀缺問題，二次房改則是聚焦中低收入群體，幫助他們解決住房難題，從這個(gè)層面來(lái)看，二次房改更強(qiáng)調(diào)住房的民生保障屬性。

在專家看來(lái)，任澤平的方案一旦實(shí)施，將有三類人或難眠：開發(fā)商、炒房客以及擁有多套住房的業(yè)主。開發(fā)商受影響的原因是，保障性住房供給大規(guī)模增加，商品房的需求量就會(huì)減少，開發(fā)商之間的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)加劇，利潤(rùn)也會(huì)被壓縮；炒房客和多套房者難眠的原因有二：一是未來(lái)隨著剛需的住房問題逐步解決，隨著稅收政策出臺(tái)落地，這兩類人手中的房產(chǎn)持有成本會(huì)大幅增加，變現(xiàn)也會(huì)更難，且未來(lái)出租獲取收益的效益也會(huì)降低。所以從這一角度分析，未來(lái)炒房客、開發(fā)商以及擁有多套住宅的業(yè)主或許將會(huì)面臨虧本的難題，“難眠”是自然的。

“二次房改”真要來(lái)了嗎？答案是肯定的。有兩個(gè)證據(jù)支撐：其一、早在2016年，國(guó)家重要會(huì)議就提出要明確住房制度改革的方向，以滿足新市民的住房需求為主要出發(fā)點(diǎn)，以建立“購(gòu)租并舉”的住房制度為主要方向。直到今天，“二次房改”的具體方案，還在進(jìn)程當(dāng)中。而“租購(gòu)并舉”實(shí)際上在廣州、山東等地已經(jīng)進(jìn)行前期的試點(diǎn)了；其二、今年8月31日，在國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上，住建部明確表示將加快建立以公租房、保障性租賃房和共有產(chǎn)權(quán)房為主體的住房保障體系，努力實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居。這可以說(shuō)是“二次房改”的前奏。

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