十幾萬就能拿下一套房，南寧樓市崩盤了？
前兩天，小探在網(wǎng)上不經(jīng)意間刷到一條短視頻，視頻文案里稱江南有個(gè)盤十幾萬就能拿下一套房，是真是假？
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來源|短視頻截圖
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說實(shí)話，“雙11”剛剛過去不久，各樓盤推出的優(yōu)惠活動(dòng)也有不少，其中除了稍微令人驚訝的廣源·華府是實(shí)打?qū)嵉馁I一套房送一套房，其他大同小異，無非就是：特惠房、送物業(yè)費(fèi)、送車位。
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江南這個(gè)盤十幾萬就能拿下一套房，到底怎么回事？
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小探尋思著，今年第四季度僅剩四十多天，難道是開發(fā)商費(fèi)盡心思為了回籠資金？帶著疑惑，小探去現(xiàn)場(chǎng)打聽了一番。
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是真是假，一探便知。昨天小探又雙叒去江南踩盤了，不賣關(guān)子，說是十幾萬一套房的樓盤項(xiàng)目正是龍光·玖譽(yù)城。
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小探實(shí)拍
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小探下午去到位于江南白沙大道57號(hào)的龍光·玖譽(yù)城售樓中心，發(fā)現(xiàn)有不少車輛停靠在門前的停車位上。
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售樓中心門前|小探實(shí)拍
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到訪者需要出示綠碼并進(jìn)門掃碼登記，防疫意識(shí)還不錯(cuò)。通過小程序登記后，小探被安排了一名置業(yè)顧問一對(duì)一帶看。
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現(xiàn)場(chǎng)來看，依稀有人來看房，也不知道是不是沖著這個(gè)價(jià)格來的！
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小探實(shí)拍
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那么，十幾萬一套房到底是不是真的？
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據(jù)置業(yè)顧問介紹，十幾萬一套的是商業(yè)LOFT公寓，如果低樓層公寓一次性付款確實(shí)是這個(gè)價(jià)。
目前在售的是LOFT公寓，高度為5.09米，建面為28-60㎡戶型，根據(jù)樓層、戶型，單價(jià)大概需要6000-8000元/㎡，低樓層相對(duì)便宜一些。
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小探實(shí)拍
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不得不說，短視頻上所說的16萬一套一室一廳，乍一看價(jià)格確實(shí)很誘人，實(shí)則夸大其詞。
而且短視頻里的內(nèi)容拍的是五象龍光·玖譽(yù)湖的樓盤，并非江南的樓盤，因此不得不讓人懷疑該視頻存在引流的動(dòng)機(jī)。
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為此，小探讓置業(yè)顧問幫算了算價(jià)格，28㎡低樓層最小戶型的公寓，折后總價(jià)最低也要18萬/套。
28㎡戶型公寓，如果是按揭貸款，首付9.4萬，5年月供1800元左右，按10年月供，每月大概1000元；39㎡戶型公寓，折后總價(jià)約29.5萬，按揭貸款首付15萬，5年月供約2900元，按10年月供則為1700元左右。
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28㎡、39㎡戶型價(jià)格預(yù)算（低樓層）
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另外，所有公寓房，預(yù)計(jì)2022年9月底毛坯交付。物業(yè)是5元/㎡，水電費(fèi)用如果是按一期的標(biāo)準(zhǔn)來算，電費(fèi)為0.6元/度，水是2.99元/噸。所以，后續(xù)要交的物業(yè)費(fèi)用也是一筆不小的數(shù)目。
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整體來看，40年產(chǎn)權(quán)，不算物業(yè)的話十幾萬一套公寓，用來投資，其實(shí)也可以，自住的話小探還是建議你買住宅比較香。
畢竟70年產(chǎn)權(quán)的住宅，未來還能落戶，比較妥當(dāng)。
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先來看看樣板間設(shè)計(jì)。
小探去看了兩間小戶型樣板間，分別是28㎡和39㎡的戶型。28㎡的戶型略顯擁擠，適合當(dāng)單身公寓；而39㎡的戶型兩人居住又綽綽有余。
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小探先看了較低價(jià)位的最小戶型樣板間，也就是前文提到的十幾萬一套的一室一廳公寓。
小探實(shí)拍
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28㎡復(fù)式公寓客廳、廚房（一層）
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戶型有點(diǎn)狹窄，如果一個(gè)人住的話，還可以，但凡多一人就顯得擁擠了些。廚房與客廳無縫銜接，沒有任何遮擋，確實(shí)不太好。
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28㎡復(fù)式公寓臥室、衛(wèi)生間（二層）
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據(jù)了解，該戶型位于60#樓，大部分28㎡戶型是朝北，小部分則朝西。
依戶型圖來看，兩梯十幾戶，不但顯得擁擠，而且業(yè)主往來走動(dòng)，可能還會(huì)有噪音的影響，居住舒適度大打折扣。
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另外一個(gè)樣板間是39㎡戶型，同樣是復(fù)式，但這個(gè)面積相對(duì)來說寬敞不少。
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小探實(shí)拍
39㎡復(fù)式公寓（一層）
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一樓客廳看著沒啥問題，規(guī)規(guī)矩矩。不過，樓梯設(shè)計(jì)讓人有點(diǎn)難受，拐角處看似有設(shè)計(jì)感，但實(shí)際走上去的時(shí)候感覺不是很舒服，樓梯兩邊和階梯之間很狹窄，經(jīng)過轉(zhuǎn)角處時(shí)更顯擁擠。
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39㎡復(fù)式公寓臥室、廚衛(wèi)（二層）
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二樓臥室視覺上寬敞不少，可能也是床布置得較小的原因，占用面積很小。
而且令小探驚訝的是，二樓不僅有廚房和衛(wèi)生間，還有一個(gè)面積不小的房間用來當(dāng)衣帽間或者書房。
不過，廚房和衛(wèi)生間布局設(shè)計(jì)有點(diǎn)尷尬，坐下來用餐抬頭就是衛(wèi)生間，你細(xì)品。
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39㎡復(fù)式公寓衣帽間（二層）
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整體來看，該戶型設(shè)計(jì)比較普通，沒啥太大的亮點(diǎn)，臥室朝南，采光還可以，房間布置風(fēng)格可能比較受單身女性的青睞。
值得注意的是，所有戶型公寓為毛坯交付，后期裝修還是以業(yè)主的喜好設(shè)計(jì)為準(zhǔn)。
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那么問題來了，龍光公寓的價(jià)格為何如此低?
當(dāng)問及原因時(shí)，置業(yè)顧問一直避而不談。小探大膽猜測(cè)，可能是以下幾個(gè)方面的原因所導(dǎo)致。
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首先，從南寧公寓市場(chǎng)行情來看。目前樓市低迷，公寓供大于求，公寓成為開發(fā)商降價(jià)促銷，回籠資金的重要手段。
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此外，值得一提的是，根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2021年第46周（11月8日-14日），在區(qū)域表現(xiàn)中，江南、興寧成交量?jī)r(jià)齊漲，其他城區(qū)成交量?jī)r(jià)不同程度漲跌。
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圖源|克而瑞
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龍光·玖譽(yù)湖登上周度單盤面積榜之首。龍光·玖譽(yù)城作為龍光的項(xiàng)目之一，周度單盤成交金額和成交面積名列前茅，這也許是龍光低價(jià)銷售的成績(jī)。
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其次，從其周邊配套來看。
地理位置上，龍光·玖譽(yù)城項(xiàng)目位于江南以東，距離核心較近，且處于白沙大道主干道旁，地理位置還可以。
交通方面，該項(xiàng)目附近雖有地鐵，但距離較遠(yuǎn)。距離地鐵2號(hào)線石柱嶺站1.3公里，對(duì)于依靠地鐵出行的業(yè)主來說，不是很方便。
小探實(shí)拍
再來看看商業(yè)配套與教育配套。小區(qū)規(guī)劃了12萬㎡藍(lán)鯨世界鄰里中心，北側(cè)兩公里內(nèi)有江南萬達(dá)，右側(cè)緊鄰希爾頓歡朋酒店，南城百貨以及華南會(huì)展中心。
小探還了解到，藍(lán)鯨世界目前已經(jīng)建成，正在裝修中，預(yù)計(jì)今年12月月底開業(yè)。
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藍(lán)鯨世界|小探實(shí)拍
小探實(shí)拍
另外，除了自帶18個(gè)班幼兒園之外，項(xiàng)目還配建一所公立學(xué)?！?span style="font-size: 15px;">—金凱路小學(xué)，地段學(xué)區(qū)商業(yè)都有。
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區(qū)位圖|來源網(wǎng)絡(luò)
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不過，整體來看，區(qū)位優(yōu)勢(shì)并不突出。相對(duì)于江南地鐵盤來說，龍光·玖譽(yù)城公寓并沒有多大的優(yōu)勢(shì)，唯一能讓業(yè)主欣喜的便是距離江南商圈較近，兩公里內(nèi)即可滿足消費(fèi)需求。
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最后，小探想強(qiáng)調(diào)的是，視頻中所提到的十幾萬一套房，是商業(yè)公寓而且還是江南的公寓，價(jià)格低也就不足為奇了。
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眾所周知，價(jià)格較高的公寓集中在青秀區(qū)和五象新區(qū)，而江南區(qū)的價(jià)格相對(duì)低很多。比如同樣是在江南區(qū)的松宇國(guó)際和錦悅江南，公寓均價(jià)分別是11000元/㎡和8500元/㎡。
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由此可見，該短視頻博主以非常單一的數(shù)據(jù)來代替整個(gè)樓市行情，鼓吹南寧樓市崩盤實(shí)屬夸大了，降價(jià)促銷不過是開發(fā)商快速走量的方式之一，早已司空見慣。
總而言之，在江南，龍光這個(gè)面積的小戶型公寓也算對(duì)得起這個(gè)價(jià)格。
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還是那句話，如果是用來自住，小探建議你還是選擇住宅較為穩(wěn)妥。若購買大戶型住宅壓力太大，可以考慮兩房以上的小戶型。
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一是南寧的小戶型住宅單價(jià)高、總價(jià)低、首付門檻低，適合剛需者購買；二是40年產(chǎn)權(quán)的公寓不能落戶，將來小孩上學(xué)將面臨很大的問題。
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不過話說回來，大部分購房者考慮的最主要因素還是價(jià)格，但有的時(shí)候，小戶型價(jià)格其實(shí)也不見得比大戶型優(yōu)惠多少，還是得看實(shí)際情況。?
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