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    東葛上新超mini盤！僅4畝只蓋一棟樓，要賣2萬＋？
    
									
    
                                
    
                										

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    近日，青秀“老城區(qū)”東葛板塊再開花，上新了一個住宅項目和一塊商住地。

    相當稀罕。

    頭條君還聽說，整個住宅項目占地僅4畝，只有寥寥1棟樓。
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    這不得去看看？
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    老城氛圍濃厚，配套硬核
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    這個住宅項目有一個特別古早的案名：運旺苑。
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    頭條君初看到這個案名時，還以為是哪個樓盤舊改推新了，但其實它是個妥妥的新盤，目前已經開盤銷售。
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    位于竹塘路22號，地段配套相當硬核：
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    與南寧市十四中高中部隔街相望，距東葛路小學僅300米。
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    據(jù)置業(yè)顧問介紹，按門牌號來劃分，小學學區(qū)正是東葛路小學，未來初中學區(qū)劃在天桃也是板上釘釘。
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    ▲站在運旺苑位置拍攝的南寧市十四中高中部
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    項目最近的商業(yè)體是青秀萬達，直線距離3公里。
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    相距500米處還有個永凱現(xiàn)代城，除了華潤萬家超市，樓上還有影城、KTV、各類餐飲，平時想唱個歌吃個火鍋，走兩步就到了。
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    加上項目周邊因為學校環(huán)伺，底商都非常成熟且生意紅火，餐飲類居多。
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    ▲永凱現(xiàn)代城
    ▲項目約500米處底商
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    周邊都是樓齡超10歲的老小區(qū)，人文氛圍很濃厚。
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    ▲運旺苑一墻之隔的平湖花園小區(qū)
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    頭條君來到現(xiàn)場時，項目樓棟已在封頂中。
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    ▲運旺苑（拍攝：韋坤林）
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    運旺苑的營銷中心并未開在項目樓下，頭條君正納悶到底在哪，回頭一看，發(fā)現(xiàn)了藏在項目對街的營銷中心。
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    ▲運旺苑營銷中心
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    可以說相當?shù)驼{了。
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    戶型設計略微“尷尬”
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    據(jù)了解，運旺苑占地4.68畝，僅一棟樓，非常mini。
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    作為住宅，它的梯戶比略高，一層十二戶，兩個電梯。但每層樓層高4.39米，整棟樓只有8層，總共95戶，容積率也只有2.2，綜合分析下來日常使用電梯其實不會不方便。

    有點像70年產權的住宅公寓。
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    項目為毛坯交付，目前在售戶型的面積跨度很大，50㎡的小戶型、179㎡的大戶型都有，受眾很廣。
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    先來看看小戶型。
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    ▲50㎡戶型
    ▲57㎡戶型
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    50㎡戶型是公寓中常見的長方形，除衛(wèi)生間外房間分隔由購房者任意發(fā)揮。
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    57㎡戶型位于每層樓的角落，有一堵斜墻，整體不方正，像個梯形。
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    ▲152㎡戶型
    ▲179㎡戶型
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    兩種大戶型非常方正，空間的利用率很高，動靜區(qū)分割與動線清晰。
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    然而運旺苑的所有戶型都沒有陽臺，只能將晾衣區(qū)布置在窗口處。
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    再加上每層樓的層高只有4.39米，做一層吧，有點太高了，顯空曠；做兩層吧，每層最多只能達到2.2米，略壓抑。
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    項目的優(yōu)缺點都挺明顯。
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    ▲運旺苑效果圖
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    入手的門檻也高。
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    小戶型價格在2萬-2.3萬/㎡之間，大戶型則略低一些，1.6萬-1.8萬/㎡。
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    剛需若想上車最小的50㎡戶型，按照首套房還款30年計算，最低需要20萬的首付及4800元左右的月供。

    鑒于它的戶型設計，剛需入手門檻較高，改善型購房者可能又看不上，高不成低不就，略微尷尬。
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    這樣的門檻，實際銷售情況如何？
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    截至寫稿當前，項目已售出了14套房，大部分是1樓的房源。
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    銷售進度不算快。
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    但開發(fā)商表示：完全不虛，慢慢賣！
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    開發(fā)商不差錢
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    當前的南寧樓市和入冬的天氣一樣寒風陣陣，迫近年底，各路開發(fā)商為了沖業(yè)績和回款絞盡腦汁銷售自家房源。
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    而運旺苑的開發(fā)商居然這么硬氣？
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    運旺苑的開發(fā)商為廣西行旺潤房地產開發(fā)有限公司。
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    該公司的最大股東張崇喜在2002年成立了廣西河池市和成礦產有限責任公司，做購銷有色金屬、礦產品等業(yè)務。
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    2007年，又成立了河池市旺佳商貿有限公司，做礦產品及有色金屬（除國家?？貙I產品外）購銷。
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    雖然兩家公司分別在2004年、2009年先后注銷，但做礦產品的收益不低。
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    簡而言之，開發(fā)商不缺錢。
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    這就是它如此硬氣的原因。
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    ▲運旺苑
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    頭條君去踩盤時，置業(yè)顧問也非常坦率：開發(fā)商原來是做礦的，底子很厚。
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    “建房子沒有抵押、借款，都是自己出錢，快封頂了才拿出來賣，我們不著急”。

    這也算是眾多房企中的一股清流，又是準現(xiàn)房銷售，后期發(fā)生爛尾的可能性很小。
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    加之運旺苑所處的優(yōu)越地段及配套，不免讓開發(fā)商“腰桿倍兒直”。
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    稀缺！東葛地塊供市

    雖然東葛路板塊土地出讓節(jié)奏緩慢、新房稀缺，但運旺苑依然面臨競爭。

    例如同板塊、青秀萬達斜對面的建發(fā)央著，去年中旬拿下地塊并于今年9月開盤銷售，主打改善、低密住宅，價格在2萬-2.2萬/㎡之間。

    又例如同屬老城區(qū)的華潤置地中山府，均價在2.1萬/㎡左右。

    運旺苑與其相比性價比并不高。

    此外，東葛路有一塊即將出讓的商住土地也相當吸睛。
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    它就是GC2021-086地塊，位于東葛路以北、茅橋路以東，占地38.68畝，土地用途為城鎮(zhèn)住宅用地70年，零售商業(yè)用地40年。
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    ▲GC2021-86地塊（圖源：南寧市自然資源局）
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    容積率＞1.5且≤3.0，需配建一所21班的幼兒園置于地塊東北角，用地面積不小于6531㎡，建筑面積達到8586.9㎡以上。
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    地塊配套很拿得出手。
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    沿著茅橋路走約5分鐘有一個茅橋農貿市場，距離青秀萬達也僅500米左右。
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    門前就是東葛路主干道，距離地鐵3號線東葛路站直線距離550米，離最近的公交站-東葛茅橋路口就100米，出行很方便。
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    學區(qū)方面則相對一般：地塊對面的凱業(yè)花園學區(qū)劃分為埌東小學和五十四中，地塊學區(qū)預計與凱業(yè)花園一致。

    未來該地塊項目供市，同樣會給運旺苑帶來競爭壓力。
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    ▲東葛路（拍攝：韋坤林）
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    地塊將于12月1日現(xiàn)場公開拍賣出讓，出讓起始價為1000萬元/畝。
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    雖是塊“香餑餑”，但放在目前土拍停牌不斷、開發(fā)商“余糧”告急的樓市，這塊地大概率沒有想象中那么搶手。
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    哪家開發(fā)商能在年底從口袋里掏出近4億元拿下該地塊？
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    相當值得期待。
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    ▌寫在最后
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    可以預見，東葛板塊的每一角都已經發(fā)展完善，“土地拼圖”已逐漸補齊并飽和。
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    除運旺苑外，目前在售的樓盤只有兩個——建發(fā)央著和龍光玖瓏華府。
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    龍光玖瓏華府已是清盤狀態(tài)，據(jù)了解僅剩一套住宅；建發(fā)央著則正常銷售中。
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    板塊作為與“富人區(qū)”鳳嶺北銜接的青秀“老城區(qū)”，既有濃厚的煙火氣，又有新鮮的都市氣息，是個不錯的置業(yè)選擇。
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    但想要在這買房，選擇很少，門檻很高。
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    東葛板塊也將在這次“新貨”供市后再次歸于平靜。

    作者|徐逸君
    審核|吳曉苑
    編輯|謝金伶


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