●本文為商業(yè)評論，由地產(chǎn)老驢撰寫，代表本公眾號觀點。

 

 

樓市信號混亂

認(rèn)清形勢瞄準(zhǔn)「安全圈」

最近一個月，樓市釋放的信息量很大。

國慶前，央行例會首次提及房地產(chǎn)，強調(diào)「兩個維護(hù)」,隨后央媒發(fā)文提出不要誤傷剛需。

10月15日，央行發(fā)聲，保證房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放，少數(shù)城市房貸供需關(guān)系將回歸正常。

10月20日，高層領(lǐng)導(dǎo)人在金融街論壇上發(fā)表了「松綁樓市」的講話。

第二天，銀保監(jiān)會又再次發(fā)聲，要保障剛需群體信貸需求。

接連小半月的政策小暖風(fēng)，呼呼呼把大半個地產(chǎn)圈都吹酥了，可還沒來得及歡呼，房地產(chǎn)稅試點來了。

很多人出來解讀，但很多人都說越看越混亂，越看越焦慮。

其實很簡單，不管是政策的小暖風(fēng)還是房地產(chǎn)稅試點的大爆炸，都離不開「維穩(wěn)」和「房住不炒」。

政策小暖風(fēng)刺激需求，穩(wěn)的是當(dāng)下；房地產(chǎn)稅試點打擊炒房、填充財政，為了「共同富?！?，布局的是長遠(yuǎn)。

言而總之，樓市正在步入一個新的、房住不炒、住房回歸居住屬性的擠泡沫的時代。

而新舊交替之際，最糾結(jié)的問題莫過于：當(dāng)下要不要買房？怎么買才能在樓市一輪又一輪的「跑毒」中安全存活？

答案我說過很多次——手握核心優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

如果要更具體的，什么才算是核心優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)?？偨Y(jié)三個基本邏輯：

一、項目和產(chǎn)品要盡量改善。畢竟房子回歸居住屬性是大方向，而房子承載著幾十年的生活，要考慮時間周期，也就是盡量考慮到家庭結(jié)構(gòu)的成長空間，產(chǎn)品設(shè)計的前沿性。

二、區(qū)域要有發(fā)展空間。最好的選擇，是緊跟城市發(fā)展的方向。

而且區(qū)域最好形成改善產(chǎn)品供應(yīng)氛圍，不僅是更好的城市配套、界面，更重要的還有優(yōu)質(zhì)居住圈層。

三、配套側(cè)重。要盡量占據(jù)稀缺的城市資源，尤其是不可復(fù)制的生態(tài)資源。

站在上述邏輯下，當(dāng)下我們買房，再總結(jié)四個元素：

良好的城市界面+稀缺生態(tài)資源+產(chǎn)品供應(yīng)改善+規(guī)劃重點。

就區(qū)域來說，能同時滿足幾個元素的，五象蟠龍應(yīng)該名列前排。

7年房價翻3倍

在南寧城市發(fā)展進(jìn)程中，蟠龍，是為數(shù)不多富有歷史文化底蘊的板塊，在樓市里也是眾人追捧的對象。

曾經(jīng)有大師這樣說過：

五象新區(qū)的龍脈遇到邕江后在蟠龍片區(qū)總部基地一帶結(jié)穴，總部基地及其所在的蟠龍片區(qū)是整個大五象中最得龍氣滋養(yǎng)的區(qū)域，板塊未來大有可為。

現(xiàn)在，我們都看到了，蟠龍是五象的核心板塊，也是發(fā)展最成熟的板塊。

而目前南寧形成商務(wù)氛圍的板塊，除了東盟商務(wù)區(qū)，就是五象總部基地。南寧僅這兩個區(qū)域，現(xiàn)在稱得上是企業(yè)形象的代表。在政府的規(guī)劃里，總部基地將有更多世界500強企業(yè)前來投奔。

2011年，蟠龍碧水天和作為五象核心區(qū)域第一個動工建設(shè)的樓盤上市，8字頭首開，此后金源一品等樓盤陸續(xù)入市，房價從4字頭到8字頭不等。

根據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù)，2011-2014年，蟠龍板塊在商品住宅供求量上均是五象新區(qū)「領(lǐng)頭羊」，供求占比都在30%左右；成交均價7806元/㎡，一度成為五象有量有價的C位板塊。

直到現(xiàn)在板塊新房主力價1.3萬~2萬+/平，穩(wěn)坐五象房價天花板。板塊二手房掛牌主力價也達(dá)到1.6萬~1.8萬/㎡，算下來，7年左右房價翻了近3倍，很多當(dāng)年選擇觀望的老鐵現(xiàn)在只能望房興嘆。

透過現(xiàn)象看本質(zhì)，蟠龍的「一騎絕塵」無非來源于其陸續(xù)兌現(xiàn)的獨特地段價值、資源底蘊以及圈層屬性。

攤開地圖，東西流向的邕江沿著蟠龍伸展，一江之隔就是地標(biāo)青秀山。整個板塊還有濱江公園、五象嶺森林公園等多個景觀配套環(huán)繞。

僅僅這些生態(tài)資源環(huán)境就已經(jīng)決定了板塊以改善為主。

而從產(chǎn)品供應(yīng)看，這里早期的洋房、大平層、別墅，是不少改善置業(yè)乃至終極置業(yè)趨之若鶩的選擇，也形成了臨江、臨公園的高端居住圈層。

與總部基地一路之隔；地鐵3/4號線在這里交匯；方圓約3公里范圍之內(nèi)分布6所中小學(xué)；廣西文化藝術(shù)中心、廣西體育館、廣西圖書館、廣西博物館等等地標(biāo)建筑坐落……

▲蟠龍學(xué)校分布圖

這般密集、重磅的配套布局，不是每個板塊都能享受到的。

然而，2014年之后，蟠龍板塊便再無住宅用地供應(yīng)，尤其沿江一帶直到去年才有1幅商住地出讓，板塊寸土寸金。

很多人印象中，蟠龍已經(jīng)賣「熄火」了，現(xiàn)在想買品質(zhì)好點的新房真挺難的。

不過，最近我在周邊溜達(dá)，發(fā)現(xiàn)有一個盤竟還有存貨——廣源華府。

一線江景+一線資源

買它=買下五象

說到廣源華府，這個盤在五象算是個老江湖了。

我猜很多想在五象置業(yè)的老鐵或多或少都聽說過/看過這個盤。理由是，項目地段條件實在太好。

項目位于龍堤路11號，正蟠龍板塊；一線濱江，下樓走過馬路就是濱江公園。而江對岸是青秀山，依山傍水，在風(fēng)水上有好寓意。

江面寬約390米，濱江公園植被也寬近200米，比起那些只有光禿禿防洪壩的江景盤，這里的居住體驗，更勝一籌。

在南寧的沿江樓盤，能占到這么好位置，而且本身具備觀賞性的，也算是鳳毛麟角了。

▲廣源華府一線臨江

在享受江景帶來靜謐生活的同時，它并沒有遠(yuǎn)離繁華。

▲廣源華府區(qū)位示意圖

項目緊鄰五象總部基地，直線距離約1.8公里，而項目南側(cè)直線距離約350米就是地鐵4號線體育中心西站，從項目乘地鐵前往總部基地約14分鐘。如果選擇駕車，只需約一首歌（4分鐘）的時間。

地鐵3號線與4號線在總部基地站換乘，到達(dá)南寧各個城區(qū)板塊也很便利。

另外，廣西體育中心就在項目南側(cè)直線距離約450米處，閑暇聽場演唱會、看場球賽，別人可能需要起早貪黑排隊，你只需要散著步去便可。

▲廣西體育中心就在項目南側(cè)約450米

在教育配套方面，廣源華府也不缺學(xué)校。

項目南側(cè)、東側(cè)一路之隔就是體強路中學(xué)、體強路小學(xué)，今年學(xué)區(qū)劃分，項目就在這兩所學(xué)校招生地段內(nèi)。

▲今年體強路小學(xué)/中學(xué)招生地段劃分

僅供參考，具體以交付當(dāng)年教育局劃分為準(zhǔn)

▲體強路小學(xué)位于項目西側(cè)

可能有老鐵質(zhì)疑這里的學(xué)區(qū)資質(zhì)。

我還是那句話，牌子再響，生源靠養(yǎng)。

參考當(dāng)年東盟商務(wù)區(qū)名不見經(jīng)傳的桂雅路小學(xué)和越秀路小學(xué)，剛落戶時沒人看好，但這并不妨礙它坐落在優(yōu)質(zhì)生源地的優(yōu)勢。時間也證明，它們后來果然被認(rèn)可。

這兩年體強路中學(xué)總成績優(yōu)秀率都曾位居良慶區(qū)前三，可見如今生源正漸入佳境。

其實，從廣源華府面市以來，項目一直都是蟠龍的熱門盤，被很多人看好。

究其原因，項目坐落蟠龍「正席」，享受的都是五象甚至南寧最「一線」、最好的資源，擁有它就等于擁有了五象。

板樓&洋房純改產(chǎn)品

準(zhǔn)現(xiàn)房質(zhì)感一目了然

實地踩盤后，我發(fā)現(xiàn)，本身資源配套已經(jīng)很能打的廣源華府，還有一個大加分項——準(zhǔn)現(xiàn)房。

相比現(xiàn)在大多數(shù)預(yù)售的期房項目，買準(zhǔn)現(xiàn)房能降低時間成本，特別是在部分房企出現(xiàn)危機的市場大環(huán)境下，也不用擔(dān)心爛尾、停工等風(fēng)險。

po幾張圖老鐵們感受一下。

▲廣源華府實景

新古典法式搭配經(jīng)典的三段式建筑，說實話，廣源華府的顏值在板塊里還是能讓人眼前一亮。

根據(jù)售售的介紹，在建筑外墻材料的選擇上，華府也別具匠心：首層住宅及商業(yè)部分為干掛石材和深色金屬裝飾鋁板，住宅二層以上部位則以外墻仿石涂料為主。

一般來說，真石漆多用于豪宅項目、別墅級產(chǎn)品，成本比普通涂料成本高2至3倍，在樓宇立面的防開裂、抗?jié)B方面均優(yōu)于普通涂料，看得出在品質(zhì)打造上，廣源華府花了不少功夫。

▲廣源華府實景

除了現(xiàn)房，具體產(chǎn)品打造上，我也發(fā)現(xiàn)廣源華府還有不少可圈可點的地方。

比如，

1、樓棟高低錯落，確保大部分房源能夠瞰江。

整個項目占地約93畝，地塊方正，規(guī)劃18棟住宅。為了不辜負(fù)稀缺的自然資源，在產(chǎn)品打造上，廣源設(shè)計了高層、小高層、洋房，并前低后高、錯落分布，使得大部分戶型都能看江。

▲廣源華府實景

2、2.5的低密容積率，秒殺市面上容積率普遍3.0起步的產(chǎn)品。

容積率低加上樓棟高低錯落，樓間距寬闊，整個項目內(nèi)園林施展空間更大。

3、清一色大戶，確保了圈層純粹性。

目前主力在售的壹區(qū)華府組團(tuán)戶型區(qū)間166平~256平，包括大平層、洋房、樓中樓，進(jìn)一步抬高了小區(qū)整體調(diào)性，保證了項目業(yè)主圈層的純粹性。

而售售悄咪咪告訴我，廣源華府的業(yè)主95%是一次性全款支付，也就是說，未來你的鄰居非富即貴。

4、戶型設(shè)計也極大發(fā)揮了江景價值，滿足改善需求。

比如，大部分戶型都做了南北雙陽臺，欣賞江景的同時，南北對流，采光通風(fēng)有保障。

且戶型均四房起步，六口之家三代同堂溫馨加倍。

放上戶型圖老鐵們細(xì)細(xì)品味。

▲166平

 ▲193平

 ▲201平

「買一得二」

蟠龍沒那么高不可攀

看完前面估計有老鐵已經(jīng)開始興奮了，再看到這個「買一得二」的小標(biāo)題，可能更不淡定了。

「買一得二」，這是什么操作？

我跟售售了解到的情況是，買一套廣源華府指定房源，開發(fā)商將再送一套鳳嶺南廣源鳳嶺壹號院復(fù)式住宅。

那這筆賬劃不劃算？

目前廣源華府大平層在售主力價1.8萬~2.5萬/平，以166平為例，粗暴計算總價299萬左右；

而廣源鳳嶺壹號院復(fù)式主力價2萬~2.3萬/平，粗暴計算總價約60萬；

「買一得二」，相當(dāng)于總價減去60萬，折合下來廣源華府166平單價約1.44萬/平，這是有利的。

如果剛好自己也有小戶/公寓需求，對指定房源抗性不大，「買一得二」也是實實在在看得到的優(yōu)惠。

且廣源鳳嶺壹號院復(fù)式小戶是住宅性質(zhì)，位于鳳嶺南濱江板塊，靠近東盟商務(wù)區(qū)，區(qū)位有優(yōu)勢。

最后，重要的事情再說一遍：

當(dāng)下買房的「安全圈」，核心，核心還是核心。如果還有人不懂哪里才是核心，回頭再把這篇文讀一遍吧。

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