南寧城市又一次急劇變大，規(guī)劃超乎想象。

 

2019年南寧市總體城市設計（草案）提出“一主四副”規(guī)劃，五象與埌東組成都心，沙井、龍崗、三塘和朝陽變身為四大副中心。

 

2021年，南寧大都市區(qū)規(guī)劃出爐，形成“1個主城區(qū)、4個副城新城”新格局。

 

原先你認為遠到懷疑人生的四大城市副中心，都在主城區(qū)里了。

 

更遙遠的副城向你招手，他們是武鳴副城區(qū)、東部（伶俐-六景）產業(yè)新城、臨空經濟示范區(qū)和南部科創(chuàng)新城。

 

四大副中心變主城，都熬出頭了？

 

 

 

2019年，朝陽“降級”，中心變副中心，管你服氣不服氣。誰叫你沒有地賣了，就得把“都心”讓賢鳳嶺和五象。

 

管你把我升還是降，在南寧人心里，朝陽是永遠的城市中心。

 

圖 | 朝陽步行街

 

過去你吐槽朝陽老舊、堵車，但今天的朝陽開始城市更新，煥發(fā)新顏。

 

中山路、三街兩巷、水街等重大舊改項目陸續(xù)推進。朝陽也在這一輪舊改中煥發(fā)新生。

 

附近還有暢游閣，有倉西門……過去你只能在中山路上看到百年的歷史，現在你可以看到千年前的邕州。

 

這些飽含南寧歷史和人文的網紅打卡點，正在成為南寧獨一無二的文化街區(qū)。

 

熙來攘往、人間煙火繚繞，這才是老南寧的味。

 

 

圖丨改造后的三街兩巷

 

除了高鐵站，朝陽還有地鐵1號線、2號線交匯，還有BRT，交通優(yōu)勢不必多言。

 

看教育資源，這里擁有南寧二中、秀田小學、民主路小學等學校，其中不乏老牌名校。

 

論資源密集度，朝陽不亞于商務區(qū)和五象湖，甚至還略占上風。

 

 圖 | 朝陽商圈夜景航拍圖

 

朝陽最大的問題，是這幾十年來城市精英都跑埌東、鳳嶺和五象了。精英人群的回歸，才是中心回歸的標準。

 

能讓城市精英向往的項目不多，華潤中山府是眾望所歸。

 

目前華潤中山府二期在售，只有5棟樓，都是一字排開設計，江景視野開闊，幾乎戶戶都是一線江景房。110~148㎡的面積段，只做三房和四房，毛坯主力價2萬~2.3萬元/㎡。

 

多幾個華潤項目，朝陽的氣質是不是會變呢？

 

 

 

龍崗骨子里有一股傲勁，這里有做濱水高端住宅的天賦。

 

但龍崗的配套有點尬。大商超要借光萬達茂，地鐵修到家門口，青坪大橋還懸在規(guī)劃圖上。

 

幸虧，在學區(qū)上還有邕寧高級中學和五象實驗三小撐場面。

 

圖 | 南寧市邕寧高級中學

 

不幸的是，同質化產品太多，龍崗樓市的價格戰(zhàn)打到“8字頭”，對不起高端住區(qū)的稱號。

 

但龍崗困局與希望同在，最值得期待的事情有兩件。

 

一是地標建筑南寧塔，未來將建在龍崗。而且，龍崗商務區(qū)的核心區(qū)域沒有建。中共南寧市委辦公室在回復網友留言時表示，龍崗商務區(qū)規(guī)劃將作為面向東盟的國際商務區(qū)重新進行規(guī)劃設計，并采用國際征集的方式征集方案。

 

圖 | 龍崗商務區(qū)重新規(guī)劃設計

 

二是規(guī)劃中的地鐵4號線延長線、S0環(huán)線以及五象火車站，雖然遲到，但這讓未來的龍崗有機會晉升成與鳳嶺相媲美的“雙鐵”TOD板塊， 潛力十足。

 

圖 | 龍崗

圖｜龍崗濱江公園實景

 

如今，龍崗已有10余家品牌房企布局，呈現出不少富有個性特色的作品。比如北投東境，依托“十里邕江帶，一灣兩看江”的地理優(yōu)勢去琢磨產品，打造入隱出世、淡泊心境的“都會桃源”意境生活，作品極具個性。

 

圖｜北投東境“一灣兩看江”

圖 | 北投東境效果圖

 

整體來看，龍崗在售樓盤以高層、小高層、洋房產品為主，主力戶型區(qū)間在73~166㎡，價格區(qū)間在8000~1.5萬元/㎡。與五象部分熱點板塊的房價對比來看，龍崗上車門檻更顯親民，而且生活氛圍成熟。

 

 

 

三塘，是一個熱衷借光鳳嶺北的板塊。

 

三塘人民對開發(fā)商這種亂掛招牌撐場面的行徑其實很生氣。作為規(guī)劃的城市副中心，三塘手握“低密宜居”王牌。

 

圖 | 那考河濕地公園

 

沒有江，但有美得一塌糊涂的那考河公園，還規(guī)劃有10余座生態(tài)公園。

 

從路網、商業(yè)、教育、生態(tài)等方面來看，今年三塘呈現城建配套兌現的爆發(fā)趨勢。 

 

交通路網升級，一直放“鴿子”的合坡路，迎來了通車的喜訊。

 

圖 | 合坡路已通車

圖 | 興寧東路網

 

大型商業(yè)體首創(chuàng)奧特萊斯也已于9月19日開業(yè)迎客。

 

圖 | 南寧首創(chuàng)奧特萊斯

 

另外，教育配套也在推進。西大附中確定落址興寧邕武路16號。南寧十四中三塘校區(qū)，預計2022年建成。未來，這兩所學?；驅⒊蔀榕d寧東教育的“牌面”之一。 

 

再有，今年興寧東也將進入地鐵時代。 地鐵5號線已進入開通“倒計時”階段，是唯一一條與地鐵1~4號線均可直接換乘的線路，從金橋客運站乘坐地鐵，可快速通達全城。

 

圖｜地鐵5號線路線圖

 

這些配套的兌現，有望改善興寧東商業(yè)配套不夠完善，沒有地鐵，交通略為擁堵的狀態(tài)。

 

目前興寧東在售樓盤主要集中在那考河板塊，如北投荷院、萬科第五園、興進珺府、彰泰歡樂頌、融創(chuàng)九樾府等。

 

產品多為低密小高層，主力價9000~1.2萬元/㎡，整體性價比較高。同時，也有部分院子和別墅可選。

 

 

圖 | 興寧東

 

近期區(qū)域多盤打起價格戰(zhàn)，優(yōu)惠力度也很猛，“6”“7”字頭特價房屢見不鮮。如綠地城打出過“6”字頭裝修房。

 

作為鳳嶺北的后花園，基建不斷提速，希望不久后的興寧東勇敢打出自己的旗號，不用再給自己貼上“鳳嶺北”的牌子。

 

 

 

沙井，是一個很少有機會上頭條的板塊。近年來，能拎出來講的是商業(yè)。

 

前段時間，杉杉奧特萊斯落址沙井，未來將與南寧華南城、融晟天河廣場、南寧紅星美凱龍等形成新的商圈，將給江南沙井板塊注入新的活力。

 

圖 | 南寧華南城（來源：南寧華南城官微）

 

其實，沙井有富士康科技園和東盟工業(yè)原料產品物流城，有一定產業(yè)和人口基礎。

 

這里的交通路網，也是四通八達。江南大道、南站大道、三津大道、沙井大道、邕津路等以及沙井-南站立交等城市主干道，和立交樞紐的相繼建成使用，縮短了沙井與南寧各個板塊的距離。

 

圖 | 沙井交通路網（來源：南寧買房參考）

 

而地鐵方面，規(guī)劃中的4號線延長線將途經沙井板塊。 

 

在生態(tài)資源上，有鳳凰江、鳳巢湖及鳳凰湖三大生態(tài)濕地公園在建設中。并且緊鄰邕江，有大片的綠化和水系規(guī)劃，將打造成濱水生態(tài)宜居新區(qū)。

 

圖 | 沙井水系建設（來源：網絡）

 

學校上，南寧沛鴻民族中學沙井校區(qū)已開工建設，預計2022年5月底前建成并投入使用，將彌補沙井板塊教育短板。

 

從樓市來看，沙井產品偏剛需，價格友好，主力價8000~1.1萬元/㎡。當然，也有一些院子類改善產品。

 

不難看出，沙井各方面不算優(yōu)等生，但也不差。明明有實力，可惜顏值低了點，“老實人”沙井，像“沙師兄”一樣默默挑擔陪跑。但過日子，找個踏實的老實人還是很有幸福感的。

 

 

 

   

寫在最后

 

四大副中心，誰最有點“中心”的樣子？朝陽，一直都是中心。這輪比出頭，可以一邊涼快去。

 

讓人多思考的是龍崗、三塘和沙井。

 

龍崗就差地鐵和大橋嗎？不盡然，還有產業(yè)！真正把商務兩個字做好，才是真中心。

 

三塘各方面底子都很好，就是不自信。而且，原來鄉(xiāng)鎮(zhèn)風貌要重點改變，泥頭車飛發(fā)發(fā)的交通紓解，才有一個中心的樣子。

 

沙井，商業(yè)配套都很好，學區(qū)卻差點意思。更重要的是，沙井和三塘一樣，城市風貌還有待提升。

 

歸根結底，一個區(qū)域產業(yè)強了，商業(yè)繁榮，配套完善了，才有城市“副中心”的底氣！

 

 

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轉載自：廣西地產大V