今年的房子難賣，商業(yè)辦公類的產(chǎn)品更加難賣。

 

原本商辦類的產(chǎn)品去化速度就比住宅產(chǎn)品慢很多，再加上這兩年疫情和市場(chǎng)大環(huán)境的影響，商辦產(chǎn)品的走量就更難了。

 

最近南寧又有幾個(gè)項(xiàng)目組團(tuán)“商改住”，這些商辦項(xiàng)目究竟是改好了還是改壞了呢？

 

4盤“商改住”，哪一個(gè)值得買入？

 

根據(jù)南寧自然資源局的官網(wǎng)顯示，最近深石錦上城二期、江宇陽光城、廣西工業(yè)器材城、融創(chuàng)金弈時(shí)代等四個(gè)項(xiàng)目“商改住”。

 

位于西鄉(xiāng)塘區(qū)的廣西工業(yè)器材城在容積率不變的情況下，擬將不超過41280.92㎡的原規(guī)劃商業(yè)調(diào)整為普通商品住房，除去公共配套設(shè)施計(jì)容，商品住房面積約40097.44㎡。

 

▲公告

 

“商改住”之后生活配套也有增設(shè)。擬調(diào)增的41280.92㎡面積中包含新增不少于1183.48㎡的公共服務(wù)配套設(shè)施。

 

廣西粵商房地產(chǎn)開發(fā)有限公司擬通過擴(kuò)建秀安路西側(cè)的蘇盧小學(xué)。同時(shí)西鄉(xiāng)塘人民政府?dāng)M在桃花源幼兒園、吉興西路幼兒園等普惠性或公辦幼兒園、蘇盧小學(xué)、安吉中學(xué)統(tǒng)籌解決調(diào)整后增加的中小學(xué)、幼兒園教育設(shè)施問題。

 

▲調(diào)整前項(xiàng)目鳥瞰圖

 

10月12日，位于鳳嶺北的江宇陽光城二期總平圖調(diào)整批前公示。

 

項(xiàng)目二期擬將整體商業(yè)比例由原批總平11.9%調(diào)整為5.25%。調(diào)整后住宅面積由217553.14㎡調(diào)整為233924.59㎡，住宅戶數(shù)由1822戶調(diào)整為1977戶，新增戶數(shù)155戶。

 

▲公告

 

江南區(qū)的深石漢華錦上城二期也申請(qǐng)將部分商業(yè)辦公用途產(chǎn)品調(diào)整為普通商品住房。

 

根據(jù)南寧自然資源局官網(wǎng)的公示，在項(xiàng)目維持容積率5.0不變的前提下，擬將不超過35475.73㎡原商業(yè)辦公用房調(diào)整為普通商品住房（含幼兒園等公共服務(wù)配套設(shè)施）。

 

▲公告

 

同時(shí)，開發(fā)商需要相應(yīng)增加幼兒園、小學(xué)等教育配套。江南區(qū)政府的初步建議是在其用地范圍內(nèi)增加不小于2160㎡的6個(gè)班幼兒園，建議在其周邊規(guī)劃小學(xué)內(nèi)增加4個(gè)班。（具體學(xué)區(qū)劃分以教育局當(dāng)年公布的為準(zhǔn)）

 

值得注意的是，深石漢華錦上城位于5號(hào)線五一立交站附近，今年年底5號(hào)線開通之后，項(xiàng)目就將升級(jí)為地鐵沿線物業(yè)了。

 

▲調(diào)整前項(xiàng)目效果圖

 

同樣是位于江南的融創(chuàng)金弈時(shí)代也加入“商改住”的隊(duì)伍中。

 

項(xiàng)目位于4號(hào)線通源路站附近，一期公寓在2020年6月開盤，2021年9月售罄，這個(gè)公寓的去化速度在南寧樓市已經(jīng)算是快的了。

 

▲項(xiàng)目實(shí)景圖

 

10月26日，南寧自然資源局官網(wǎng)發(fā)布《南寧經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)(市屬區(qū))及托管區(qū)(那洪片區(qū))一期控制性詳細(xì)規(guī)劃》。融創(chuàng)金弈時(shí)代二期3.71公頃（約56畝）用地申請(qǐng)將用地屬性由商業(yè)用地調(diào)整為住宅用地。

 

▲公告

 

地塊在2019年土拍時(shí)的樓面價(jià)為2798.57元/㎡，比周邊項(xiàng)目的樓面價(jià)低了不少。一期的公寓產(chǎn)品均價(jià)7字頭，商改住之后的房?jī)r(jià)或許會(huì)有驚喜。

 

并且項(xiàng)目位于已經(jīng)開通的地鐵口，這個(gè)利好更是誘人。

 

教育方面。在今年6月開發(fā)商申請(qǐng)部分項(xiàng)目商改住時(shí)，經(jīng)開區(qū)政府?dāng)M將在南寧融富中心項(xiàng)目（融創(chuàng)金弈時(shí)代）西側(cè)和北側(cè)新建18班小學(xué)，在項(xiàng)目西側(cè)新建9班幼兒園。

 

滿足這些條件可申請(qǐng)商改住

 

據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年已經(jīng)有超10個(gè)項(xiàng)目“商改住”，這個(gè)“潮流”應(yīng)該與南寧的一項(xiàng)新政策有關(guān)。

 

去年10月，南寧市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)商業(yè)辦公項(xiàng)目調(diào)整為普通商品住房工作方案的通知。

 

▲通知

 

在符合以下要求的情況下，可申請(qǐng)調(diào)整為普通商品住宅來開發(fā)：

 

1.針對(duì)的是市區(qū)內(nèi)2020年1月1日前簽訂土地出讓合同的商業(yè)辦公項(xiàng)目，但并不含五象新區(qū)、武鳴區(qū)以及廣西-東盟經(jīng)開區(qū)；

2.已結(jié)清地價(jià)款；

3.項(xiàng)目（以樓棟為最小單位）未竣工且未取得商品房預(yù)售許可證，亦或是項(xiàng)目（以棟為最小單位）未銷售，或者已銷售但與購房人協(xié)商取得書面同意意見的；

4.不位于城市規(guī)劃確定為核心商圈和區(qū)域商業(yè)中心服務(wù)業(yè)集聚區(qū)范圍內(nèi)；

5.項(xiàng)目未被查封或者雖被查封，但做出查封決定的機(jī)關(guān)同意申請(qǐng)變更的；

6.不存在其他限制情形。

 

政策一出，很多去化速度過慢的商辦項(xiàng)目紛紛申請(qǐng)調(diào)整產(chǎn)品類別。

 

廣源鳳嶺壹號(hào)院、華潤(rùn)置地中山府等部分項(xiàng)目申請(qǐng)調(diào)整部分商辦比例，綠港國(guó)際中心、大嘉匯•尚悅、大商匯城市商業(yè)中心二期、南寧國(guó)際商業(yè)貿(mào)易中心C、D區(qū)等項(xiàng)目由商辦調(diào)整成住宅。

 

商改住對(duì)樓市有何影響

 

大批項(xiàng)目“商改住”，對(duì)南寧樓市會(huì)產(chǎn)生什么影響呢？

 

南寧寫字樓的空置率一直較高。戴德梁行最新一份南寧甲級(jí)寫字樓報(bào)告出爐。今年上半年，南寧市寫字樓空置率雖然再次下降3.67%，但是整體空置率仍在43.7%。

 

對(duì)于商辦市場(chǎng)來說，“商改住”減少了商辦產(chǎn)品的庫存，也減輕了開發(fā)商去化和資金鏈的壓力。

 

對(duì)于住宅市場(chǎng)來說，新的住宅產(chǎn)品入局必定使得競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。畢竟今年市場(chǎng)冷淡，很多樓盤都采取以價(jià)換量打起了“價(jià)格戰(zhàn)”。

 

▲示意圖| 攝圖網(wǎng)

 

而對(duì)于購房者來說選擇的面更大了。比如融創(chuàng)金弈時(shí)代周邊新盤較少，之前因?yàn)楣a(chǎn)品猶豫的購房者，現(xiàn)在可以上車住宅產(chǎn)品了！

 

不過對(duì)于商改住，并不是所有購房者都買單。今年五象南的某盤就因?yàn)?ldquo;商改住”引發(fā)了業(yè)主維權(quán)，認(rèn)為縮減了商業(yè)/商辦配套會(huì)影響未來入住的生活便利性。之后，官方回復(fù)將暫停該項(xiàng)目商改住的工作進(jìn)程。

 

對(duì)于“商改住”你怎么看？

 

▌編輯：奈奈

▌資料來源：南寧自然資源局官網(wǎng)

▌客服微信：nnlsq2018

▌商務(wù)合作：18775349267

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