最經(jīng)典的要數(shù)江南區(qū)的凱旋一號(hào)，畢竟 “亞洲十大豪宅”稱號(hào)不是瞎叫的。
還有諸如青秀區(qū)華潤幸福里、萬科臻山悅，五象湖“四大天王”，興寧區(qū)嘉和城等定位頗為高端的豪宅。
但你發(fā)現(xiàn)沒有，在南寧六大主城區(qū)中，唯獨(dú)“老大哥”西鄉(xiāng)塘沒有豪宅。
難道西鄉(xiāng)塘天生沒有豪宅“基因”，亦或是太“土”了？
你是不是也很好奇，西鄉(xiāng)塘為何沒有豪宅？
有人說，是因?yàn)槲鬣l(xiāng)塘沒有豪宅“基因”，只能做剛需產(chǎn)品。
做豪宅，起碼要滿足幾點(diǎn)條件：地處城市核心、占據(jù)稀缺自然資源、有名校。
從地理位置上看，西鄉(xiāng)塘位于南寧主城區(qū)的西部，東連興寧區(qū)，南靠江南區(qū)，是南寧市面積最大、人口最多的城區(qū)，區(qū)位不差。
湖景也不缺，有相思湖、明月湖等，整體宜居指數(shù)很高。
▲相思湖（攝影：趙翔）
作為南寧文化底蘊(yùn)最深厚的城區(qū)，名校自然是少不了，有秀田小學(xué)、37中等。
▲三十七中及周邊城區(qū)（攝影：韋坤林）
顯然，西鄉(xiāng)塘作為南寧最老的城區(qū)之一，有江有湖有底蘊(yùn)，底子是極好的，并不缺豪宅基因。
那么，為什么西鄉(xiāng)塘沒有豪宅？差哪兒了？
實(shí)際上，這與西鄉(xiāng)塘城區(qū)發(fā)展走向有莫大的關(guān)聯(lián)。
目前西鄉(xiāng)塘居住面貌以單位房、自建房為主，整體居住環(huán)境較為復(fù)雜，多少限制了豪宅產(chǎn)品的發(fā)揮空間。
▲萬秀村自建房密集（攝影：韋坤林）
②西鄉(xiāng)塘土地開發(fā)太早，城區(qū)面貌已經(jīng)固化。
西鄉(xiāng)塘發(fā)展歷程漫長，從近現(xiàn)代至今，已有上百年歷史，區(qū)域內(nèi)地形、地貌復(fù)雜，缺少較為純粹的地塊。
拿相思湖板塊來說，雖然有江有湖，但由于板塊內(nèi)高校環(huán)繞，僅有東面用于房產(chǎn)開發(fā)。而這部分地塊沒有得到很好的打磨，均打造了剛改、改善盤。
▲相思湖板塊（攝影：趙翔）
對(duì)很多新南寧人而言，西鄉(xiāng)塘是“邕漂”的第一站，比如每年數(shù)萬的大學(xué)畢業(yè)生，因此，西鄉(xiāng)塘幾乎是南寧租房人口最多的城區(qū)。
久而久之，也給市場(chǎng)一個(gè)共識(shí)：西鄉(xiāng)塘沒辦法做豪宅。
而且，在開發(fā)商眼里，在西鄉(xiāng)塘做剛需、剛改更是“因地制宜、適應(yīng)市場(chǎng)”的明智之舉。
說起西鄉(xiāng)塘，它是很多人心中的“老南寧煙火氣”，西大、北湖、南鐵等成熟老商圈，是印象中的老南寧城。
但除了老南寧人，估計(jì)很少人知道，西鄉(xiāng)塘區(qū)是由原城北區(qū)和永新區(qū)合并而成。
如果論 “輩分”，西鄉(xiāng)塘區(qū)是妥妥的“老大”，在座的各位都是“弟弟”。
▲西鄉(xiāng)塘城區(qū)實(shí)景（攝影：趙翔）
輩分大、資歷老，GDP也相當(dāng)出色，倒回五年前，南寧城區(qū)的GDP的第一把交椅始終是西鄉(xiāng)塘坐著。
數(shù)據(jù)顯示，2015年之前，西鄉(xiāng)塘始終是南寧城區(qū)GDP第一，直到2016年才被青秀趕超，變成了“千年老二”。
這就不得不提到西鄉(xiāng)塘的亮眼標(biāo)簽——南寧老工業(yè)區(qū)。
上個(gè)世紀(jì)八九十年代，當(dāng)時(shí)的永新區(qū)是南寧“工業(yè)重地”，也是很多老南寧人一生奮斗的地方。
城區(qū)內(nèi)聚集了機(jī)械廠、肉類聯(lián)合加工廠、制藥廠、面粉廠等一批大中型國營工業(yè)企業(yè)。
生產(chǎn)的產(chǎn)品涉及南寧人的衣食住行，如柴油機(jī)、橡膠制品、啤酒、風(fēng)扇等，還有承包了無數(shù)南寧人童年記憶的罐頭食品。
這些工廠企業(yè)在當(dāng)時(shí)可以稱得上是南寧各行各業(yè)的“巨頭獨(dú)角獸”，為南寧經(jīng)濟(jì)發(fā)展創(chuàng)造了非?？捎^的GDP。
如今，你仍然可以從飽含滄桑的老廠房看出，它們身上帶著深刻的時(shí)代烙印。
“大學(xué)城”是南寧人對(duì)西鄉(xiāng)塘的另外一個(gè)稱呼。
這里的高校很多，如我們熟悉的廣西大學(xué)、廣西民族大學(xué)、廣西中醫(yī)藥大學(xué)等老牌高校，書香氣息濃郁。
▲廣西民族大學(xué)（攝影：趙翔）
不過，近年南寧在青秀、武鳴新建了大學(xué)城，不少高校也跟著去建了新校區(qū)，西鄉(xiāng)塘大學(xué)城的地位被削弱。
這幾年五象新區(qū)正當(dāng)紅，后來者居上，青秀區(qū)歷久彌新，而西鄉(xiāng)塘像是被按下了暫停鍵。
就連“整體向東，重點(diǎn)向南”的城市發(fā)展規(guī)劃也跟它沾不上邊，更沒有大型基建、政策利好的刺激，逐漸被邊緣化。
▲西鄉(xiāng)塘城區(qū)實(shí)景（攝影：趙翔）
城區(qū)發(fā)展差距越來越懸殊，強(qiáng)烈對(duì)比之下，老南寧人心里很不是滋味。
有不少市民急了，紛紛表示：“西鄉(xiāng)塘區(qū)”這個(gè)名字還不如以前的永新區(qū)，或者改成其他的，更加符合現(xiàn)代化城市的調(diào)性。
實(shí)際上，這些“心聲”反映了大家對(duì)西鄉(xiāng)塘現(xiàn)狀的不滿足，更希望它能夠重現(xiàn)往日輝煌。
在城區(qū)十幾年的發(fā)展歷程中，西鄉(xiāng)塘樓市也幾經(jīng)更迭，起起落落。
約莫2005年之前，五象新區(qū)還是滿目黃土，遍地荒涼。
而當(dāng)時(shí)的西鄉(xiāng)塘，可以說是南寧樓市的供應(yīng)的“扛把子”，江湖上還流傳著 “寧要江北一張床，不要江南一套房”的說法。
相思湖板塊、西大商圈、北湖商圈、安吉板塊，是彼時(shí)比較熱門的樓市板塊，也是購房者眼里的“香餑餑”。
▲西大商圈（攝影：趙翔）
▲安吉板塊（攝影：韋坤林）
樓盤多以剛需、剛改為主，房價(jià)在3、4字頭。
或許是開發(fā)時(shí)間早，城區(qū)面貌早已定型，在南寧房地產(chǎn)蓬勃發(fā)展那幾年（2017-2020），西鄉(xiāng)塘的參與感并不高。
從房價(jià)看，西鄉(xiāng)塘到2018年才突破萬元大關(guān)，而青秀區(qū)早就2萬＋滿地跑了。
同樣是經(jīng)濟(jì)大戶，在最近三年里，青秀區(qū)房價(jià)暴漲，甚至五象房價(jià)都不斷攀升，但西鄉(xiāng)塘新房、二手房價(jià)格仍是保持碎步走。
▲2017-2020年西鄉(xiāng)塘房價(jià)走勢(shì)（圖源：克而瑞）
別說豪宅了，西鄉(xiāng)塘目前也就是西大、北湖板塊的個(gè)別樓盤賣到1.3萬+，如洋浦星、建發(fā)鼎華北大瓏庭，而相思湖、安吉的樓盤大多在1萬出頭。
▲西大板塊（攝影：趙翔）
把時(shí)間拉長，從近10年的房價(jià)走勢(shì)來看，西鄉(xiāng)塘房價(jià)在南寧主城區(qū)中漲幅最小。
克而瑞廣西區(qū)域數(shù)據(jù)顯示，2010-2020年間，西鄉(xiāng)塘的商品住宅均價(jià)從6398元/㎡上漲到11175元/㎡，漲幅為75％。
而位居第一的良慶區(qū)房價(jià)漲幅在這期間達(dá)到202％，價(jià)格猛漲，相比之下，西鄉(xiāng)塘更扎心了。
▲南寧各大城區(qū)10年房價(jià)漲幅（圖源：網(wǎng)絡(luò)）
不過，對(duì)剛需而言，西鄉(xiāng)塘很溫柔，親民的房價(jià)給了很多剛需客在南寧安家的機(jī)會(huì)。
再看土拍市場(chǎng)，近幾年，西鄉(xiāng)塘大部分地塊都是以舊改的方式出讓，而且樓面價(jià)多處在2000-5000元/㎡的區(qū)間。
去年，西鄉(xiāng)塘一共出讓4幅商住地，面積總共還不到200畝。
在2021年南寧5500畝的住宅用地供應(yīng)計(jì)劃當(dāng)中，西鄉(xiāng)塘的住宅用地供應(yīng)計(jì)劃僅占南寧整體的5%。
▲2021年南寧供地計(jì)劃（圖源：網(wǎng)絡(luò)）
可見，西鄉(xiāng)塘土地供應(yīng)極少。
不難理解，作為開發(fā)成熟的老城區(qū)，西鄉(xiāng)塘很難再有更多未開發(fā)的土地出讓。
當(dāng)南寧樓市的焦點(diǎn)都集中于五象、青秀等熱門城區(qū)時(shí)，西鄉(xiāng)塘則表現(xiàn)得比較落寞，逐漸成了不受寵的小透明。
去年的純新盤屈指可數(shù)，如萬豐新新江湖、大唐世茂錦繡世家、人和公園溪府二期。
今年更慘，基本沒有新盤入市，也少有賣得較火的熱盤。
目前在售樓盤多為尾盤，已進(jìn)入清盤模式，所剩貨量不多，在六大主城區(qū)中墊底。
目前西鄉(xiāng)塘樓市概況起來就是：土地供應(yīng)少，新盤少，市場(chǎng)供應(yīng)偏低。
▲西鄉(xiāng)塘城區(qū)實(shí)景圖
那么，在這樣的現(xiàn)狀下，未來的西鄉(xiāng)塘還有搞頭嗎？
估計(jì)關(guān)注南寧城市發(fā)展的小伙伴會(huì)搶答：舊改。
確實(shí)，由于發(fā)展較早，西鄉(xiāng)塘城市界面逐漸老舊，舊改就成了西鄉(xiāng)塘換發(fā)“第二春”新法寶。
其實(shí)，從2016年開始，南寧大部分熟化后的舊改項(xiàng)目開始入市銷售，其中以西鄉(xiāng)塘為核心的舊改先鋒表現(xiàn)得最為活躍。
作為南寧“舊改大戶”，西鄉(xiāng)塘現(xiàn)有多個(gè)待建設(shè)的“巨無霸”舊改項(xiàng)目。
譬如，南寧人最關(guān)注度的南寧火車站片區(qū)舊改項(xiàng)目，規(guī)劃范圍約5000畝。
還有從去年底開始接連浮出水面的城中村舊改項(xiàng)目。
如四聯(lián)村片區(qū)城市更新項(xiàng)目，涉及改造范圍約17220畝；心圩村片區(qū)城市更新項(xiàng)目，涉及改造范圍約1040畝；環(huán)明月湖部分改造項(xiàng)目，涉及改造范圍約380畝；西津村片區(qū)城中村改造項(xiàng)目，涉及改造范圍約1580畝……
未來，在舊改的助力下，西鄉(xiāng)塘城區(qū)形象或?qū)⒉粩喔?span style="background-color:rgb(255, 255, 255); font-family:arial,helvetica,sans-serif; letter-spacing:2px">重新煥發(fā)活力，帶來更多的驚喜。
舊改的啟動(dòng)，也意味著未來區(qū)域內(nèi)的樓盤供應(yīng)也將增多。
不過說實(shí)話，雖然數(shù)量可觀，但體量太大，難度大，要取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，耗時(shí)很長。
另外，文旅也是西鄉(xiāng)塘的一大看點(diǎn)。
近期刷新了進(jìn)度條的華僑城金沙湖軌道小鎮(zhèn)，位于金沙湖畔，總占地面積約11848畝，體量不小。
▲金沙湖風(fēng)景區(qū)（攝影：趙翔）
有地鐵1號(hào)線直達(dá)，周邊還有漢華右江院子、美麗南方等文旅項(xiàng)目，未來或?qū)⒁黄饚?dòng)西鄉(xiāng)塘文旅產(chǎn)業(yè)發(fā)展。
不過，受城區(qū)環(huán)境限制，未來大概率得走比較樸實(shí)的發(fā)展路線。
西鄉(xiāng)塘發(fā)展時(shí)間太久，城區(qū)已然定型，資源重組困難，很大程度上限制了更多的可能，未來在樓市上很難再有新的突破。
不過，在老南寧人心中，那些經(jīng)時(shí)間沉淀下的居住氛圍、氣息、斑斕色彩，是新區(qū)無法代替的。
相比新區(qū)，西鄉(xiāng)塘還是有自己獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)：大配套已經(jīng)兌現(xiàn)，現(xiàn)成的配套擺在那里，3條地鐵、多所老牌學(xué)校、多個(gè)成熟商圈，入住即享受。
沒有“流量”、沒有豪宅的西鄉(xiāng)塘，仍然有很多“死忠粉”追隨。
相信很多人都聽過“你強(qiáng)歸你強(qiáng)，我住西鄉(xiāng)塘”，字里行間透露著的是對(duì)西鄉(xiāng)塘的小驕傲與眷戀。
五象雖好但并不適合所有人，西鄉(xiāng)塘雖然稱不上最好，但就居住而言，完全足夠了。
西鄉(xiāng)塘有沒有豪宅，已經(jīng)意義不大了。
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